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Mieterhöhung als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Steigen die Mieten für vergleichbare Objekte, kann der Vermieter von seinem Mieter eine Mieterhöhung verlangen. Dabei muss er sich aber an bestimmte Regeln halten:

Mieterhöhung bis zur ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, also bis zu dem Preis, den andere Mieter für vergleichbare Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung in vergleichbarer Lage zahlen. Da exakt identische Wohnungen selten sind, wird hier in der Regel ein Quadratmeterpreis ermittelt und auf die Wohnungsgröße hochgerechnet. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter auf verschiedene Quellen zurückgreifen:

• Einen offiziellen (qualifizierten) Mietspiegel: Gibt es einen aktuellen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter den entsprechenden Quadratmeterpreis zumindest angeben – er muss sich aber nicht daran halten.
• Andere Mietdatenbanken.
• Ein Gutachten.
• Die Angabe von 3 Vergleichsobjekten. Gerade große Wohnungsbauunternehmen greifen hier gerne auf eigene Wohnungen zurück, ggf. sogar identische Objekte im selben Gebäude.

Macht der Vermieter keine oder unzureichende Angaben zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann die Mieterhöhung dadurch formal unwirksam sein. Auch eine formal korrekte Angabe bedeutet aber noch nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete – und damit die Mieterhöhung –korrekt berechnet ist. Im Streitfall kann ein Gericht ein eigenes Gutachten in Auftrag geben.

Maximale Mieterhöhung: Kappungsgrenze

Um Mieter bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vor sehr großen Sprüngen zu schützen, gibt es die sogenannte Kappungsgrenze. Diese besagt, dass die maximale Mieterhöhung bei 20 % innerhalb von 3 Jahren gedeckelt ist. In bestimmten Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 %, beispielsweise in Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Dresden, Bremen (nur Stadt), Nürnberg, Hannover, Leipzig, Kiel, Erfurt.

Formalitäten bei der Mieterhöhung

Vermieter können bei Mieterhöhungen viele formale Fehler machen, durch die die Mieterhöhung insgesamt ungültig wird oder die zumindest zu einer deutlich niedrigeren Mieterhöhung führen. Wichtige formale Anforderungen sind:

• Die Mieterhöhung muss in Textform (z.B. Brief, Email) angekündigt werden. Eine mündliche oder telefonische Ankündigung reicht nicht aus.
• Die Mieterhöhung muss an alle Mieter der Wohnung gerichtet sein, also z.B. an beide im Mietvertrag stehenden Ehepartner und nicht nur ein einen.
• Auch der Absender kann formal falsch sein: Gibt es mehrere Eigentümer, müssen beispielsweise alle im Absender genannt sein.
• Erfolgt die Mieterhöhung durch einen Verwalter oder Anwalt, von dem der Mieter bisher keine Vollmacht gesehen hat, muss die Vollmacht im Original vorgelegt werden.
• Die Ankündigung der Mieterhöhung muss konkrete Angaben zur Berechnung der Erhöhung machen. Außerdem muss die Ausgangsmiete genannt und die Mieterhöhung als Betrag (nicht in Prozent) angegeben werden.
• Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, dann muss die Vergleichsmiete, die sich daraus ergibt, angegeben werden – selbst wenn ein anderes Verfahren für die Berechnung der Mieterhöhung verwendet wird.
• Der Vermieter muss den Mieter explizit dazu auffordern, seine Zustimmung zur Mieterhöhung zu erteilen.

Mieterhöhung: Fristen und Ankündigung

Will der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, muss er die Mieterhöhung ankündigen und dem Mieter eine Frist von 2 vollen Kalendermonaten einräumen („bis zum Ablauf des übernächsten Monats“). In dieser Überlegungsfrist kann sich der Mieter entscheiden, ob er der Mieterhöhung zustimmt, die Zustimmung verweigert und es so auf eine Klage ankommen lässt oder ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Sobald eine Mieterhöhung in Kraft ist, beginnt eine weitere Frist zu laufen: Ab dem Tag, an dem die Mieterhöhung wirksam geworden ist, kann der Vermieter 12 Monate lang keine weitere Mieterhöhung wegen Anpassung an die Vergleichsmiete verschicken. Außerdem kann diese Mieterhöhung dann auch erst 15 Monate nach Inkrafttreten der vorherigen Mietzinsanpassung wirksam werden.

Nutzt der Mieter nach der Mieterhöhung sein Sonderkündigungsrecht, endet der Mietvertrag 2 volle Kalendermonate nachdem die Mietvertrags-Kündigung zugestellt wurde. In dieser Zeit bleibt es bei der alten Miete.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Durch eine Modernisierung kann sich der Wohnwert einer Wohnung deutlich erhöhen, z.B. durch den nachträglichen Einbau eines Aufzugs oder durch eine energetische Sanierung. Daher darf der Vermieter seine Mieter an den Kosten für eine Modernisierung beteiligen. Dabei muss er sich allerdings an einige Regeln und Beschränkungen halten. Außerdem versuchen Vermieter teilweise, durch Luxussanierungen starke Mieterhöhungen durchzusetzen oder Sanierungskosten auf die Mieter abzuwälzen.

Gut zu wissen: Wird die Nutzbarkeit der Wohnung während des Umbaus eingeschränkt, kann dies zu einer Mietminderung berechtigen. Auch dabei helfen wir als Mieterverein unseren Mitgliedern natürlich gerne.

Achtung: Die maximale Höhe von Mieterhöhungen, die Kappungsgrenze sowie die Fristen sind bei Modernisierung und Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete weitgehend unabhängig voneinander. Das bedeutet: Ein Vermieter kann erst auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen und kurz danach modernisieren und so erneut die Miete erhöhen, selbst wenn in der Summe die einzelnen Grenzen für die maximale Mieterhöhung überschritten werden. Unter Umständen muss aber die erste Mieterhöhung bei der zweiten angerechnet werden. Als Mieterschutzbund beraten wir unsere Mitglieder gerne auch bei solchen komplexen Fällen.

Auch bei einer Modernisierungs-Mieterhöhung steht Mietern ein Sonderkündigungsrecht zu.

maximale Modernisierungsumlage und Kappungsgrenze

Der Vermieter kann bis zu 8 % der auf die Wohnung angefallenen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dazu ein Rechenbeispiel: Eine Modernisierungsmaßnahme hat für eine Wohnung anrechenbare Modernisierungskosten von 12.000 € verursacht. 8 % davon, also 960 €, kann der Vermieter auf die Jahresmiete aufschlagen. Das entspricht 80 € pro Monat.

Auch bei der Mieterhöhung nach Modernisierung gibt es außerdem eine Kappungsgrenze: Innerhalb von 6 Jahren darf sich die Miete dadurch nicht um mehr als 3 € pro Quadratmeter erhöhen. Lag der Quadratmeterpreis bisher unter 7 €, liegt die Kappungsgrenze sogar nur bei 2 €. Für Austausch bzw. Einbau einer Heizung gibt es eine Kappungsgrenze von 0,50 € pro Quadratmeter.

Darüber hinaus gibt es eine Härtefallregelung.

Modernisierungskosten

In § 555b  findet sich eine Liste mit Maßnahmen, die als Modernisierung gelten. Vereinfacht gesagt muss eine Modernisierungsmaßnahme entweder den Wohnwert der Wohnung erhöhen oder sie weniger umweltschädlich machen. Außerdem können auch Maßnahmen darunter fallen, zu denen der Vermieter gezwungen wird.

Teilweise wird auch von einer Renovierungs-Mieterhöhung gesprochen, dies ist aber falsch. Kosten für Reparaturen und Instandsetzung dürfen nämlich nicht auf die Mieter umgelegt werden. Wird beides vermischt – z.B. beim Austausch von kaputten, einfach verglasten Holzfenstern gegen neue Isolierglasfenster – müssen die geschätzten Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten abgezogen werden.

Zu den Modernisierungskosten zählen auch keine Zinsen, Mietausfälle oder Verwaltungskosten. Erhaltene Fördermittel – auch Zinsvergünstigungen – muss der Vermieter abziehen.

Fristen und Ankündigung der Modernisierungs-Mieterhöhung

Spätestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter diese gegenüber dem Mieter anzukündigen. Dabei muss er nicht nur erklären, was gemacht wird, sondern auch Beginn und voraussichtliches Ende der Baumaßnahmen sowie die voraussichtliche Mieterhöhung ankündigen.

Stehen nach Abschluss der Bauarbeiten die Modernisierungskosten fest, kann der Vermieter die Mieterhöhung gegenüber dem Mieter erklären. Sie wird dann mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang fällig. Die Frist sind also auch hier zwei volle Kalendermonate. Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht wie vorgeschrieben angekündigt oder liegt die Mieterhöhung um mehr als 10 % über dem angekündigten Betrag, verlängert sich die Frist für die Modernisierungs-Mieterhöhung um 6 Monate.

Formelle Anforderungen an die Modernisierungs-Mieterhöhung

Auch bei der Modernisierungs-Mieterhöhung muss der Vermieter einige formelle Anforderungen beachten. Mängel in der Ankündigung der Mieterhöhung führen hier schnell dazu, dass diese unwirksam wird. Der Vermieter kann die Mieterhöhung dann zwar nachholen, er muss sich dann aber wieder an Fristen halten, wodurch die Mieter länger die alte Miete zahlen können. Neben den o.g. Fristen muss der Vermieter bei einer Modernisierungs-Mieterhöhung u.a. noch folgende Formalitäten einhalten:

• Die Mieterhöhung muss in Textform angekündigt werden, also insbesondere nicht mündlich.
• In der Ankündigung muss der Vermieter nachvollziehbar erläutern, wie sich der Betrag der Mieterhöhung errechnet. Dabei muss er die Gesamtkosten angeben und aufschlüsseln, die anteiligen Instandsetzungsausgaben ausweisen und den Verteilerschlüssel offenlegen, nach dem die Kosten auf einzelne Wohnungen verteilt werden. Auch die in Abzug gebrachten Fördermittel müssen angegeben werden.
• Der Vermieter muss auf den Härteeinwand hinweisen.

Eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist bei der Modernisierung nicht nötig. Das bedeutet einerseits, dass der Vermieter am dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung wirksam wird, einfach die höhere Miete einziehen kann bzw. Mieter, die ihre Mietzahlungen nicht anpassen, Mietschulden anhäufen. Andererseits kann der Mieter auch Monate oder sogar Jahre nach der Mieterhöhung formelle Fehler rügen und so zu viel gezahlte Mieten zurückfordern. So hat beispielsweise das Landgericht Bremen schon 2019 entschieden (Az. 2 S 283/18). Wusste der Mieter nichts von diesem Anspruch, kann er für bis zu 10 Jahre rückwirkend geltend gemacht werden. Für Mitglieder unseres Mietervereins kann es sich daher lohnen, auch länger zurückliegende Modernisierungs-Mieterhöhungen prüfen zu lassen.

Mieterhöhung bei Indexmiete und Staffelmiete

Vereinbaren Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags schriftlich eine Indexmiete oder Staffelmiete, dann legen sie damit zukünftige Mieterhöhungen bereits im Voraus weitgehend fest. Bei der Staffelmiete werden die zukünftigen Mieten als fester Betrag vereinbart, bei der Indexmiete hängen die Mieterhöhungen dagegen von der Inflation ab. In beiden Fällen sind keine weiteren Mieterhöhungen möglich, weder als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete noch für Modernisierungen. Eine Ausnahme stellt dabei eine neue Heizung dar, sofern sie nach dem Gebäudeenergiegesetz nötig wird. Dann beträgt die maximale Mieterhöhung 0,50 € pro Quadratmeter. Darüber hinaus können sich die Nebenkosten ändern, da sich Staffelmiete und Indexmiete immer auf die Netto-Kaltmiete beziehen.

Weder für die Indexmiete noch für die Staffelmiete gilt die Kappungsgrenze. Das bedeutet, dass die Mieterhöhungen auch mehr als 20 % (bzw. 15 %) in 3 Jahren ausmachen können. In beiden Fällen gibt es auch kein Sonderkündigungsrecht durch die Mieterhöhung. Abgesehen davon gibt es zwischen beiden auch einige Unterschiede:

Mieterhöhung bei der Indexmiete

Da die Miethöhe bei der Indexmiete aus der vereinbarten Miete und der Inflationsrate berechnet werden muss, erfolgt die Mieterhöhung nicht automatisch. Der Vermieter muss dem Mieter gegenüber die Miete vielmehr in Textform ankündigen und dabei mindestens die alte Miete, die neue Miete und die Inflationsrate angeben. Sie gilt dann ab dem übernächsten Monat. Zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen. Der Vermieter kann aber auch länger warten und die Mieterhöhung später nachholen.

Für die maximale Mieterhöhung bei Indexmieten gibt es keine Obergrenzen. Fällt die Inflation sehr hoch aus oder holt der Vermieter die Mieterhöhungen für mehrere Jahre nach, können sich daher massive Mieterhöhungen ergeben. Die Mietpreisbremse gilt nur beim Abschluss des Vertrags, also für die ursprünglich vereinbarte Miete.

Mieterhöhung bei der Staffelmiete

Wichtig bei der Staffelmiete ist, dass neben den jeweiligen Zeitpunkten entweder die konkrete Netto-Kaltmiete für jede Staffel angegeben wird oder zumindest die jeweilige Erhöhung als Betrag. Wurden die Mieterhöhungen dagegen in Prozent vereinbart oder pro Quadratmeter, ist die Vereinbarung der Staffelmiete ungültig. Außerdem muss zwischen den Mieterhöhungen jeweils mindestens 1 Jahr liegen.

Da die Mieterhöhungen im Voraus mit Termin vereinbart werden, erfolgt die Erhöhung automatisch und ohne Ankündigung. Der Vermieter kann dementsprechend einfach seinen Lastschrift-Einzug anpassen und die höhere Miete einziehen. Zahlen die Mieter per Überweisung bzw. Dauerauftrag, müssen sie selbständig die Miete anpassen, sonst riskieren sie, dass sie Mietschulden anhäufen.

Die Mietpreisbremse gilt bei Staffelmietverträgen nicht nur für die ursprüngliche Miete, sondern auch bei jeder Erhöhung. Das bedeutet, dass der Mieter bei jeder Mieterhöhung prüfen muss, ob die Regelungen der Mietpreisbremse noch eingehalten werden. Falls nicht, muss er die Höhe der Miete rügen. Unter Umständen kann der Mieter auch eine Rückerstattung bekommen.

Ist die Staffelmiete abgelaufen, kann der Vermieter wieder nach den gesetzlichen Vorschriften die Miete erhöhen, also eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Modernisierungs-Mieterhöhungen verlangen. Mietpreisanpassungen für während der Staffelmiete durchgeführte Modernisierungen darf er dabei nicht nachholen – sie fließen aber in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein.