Kündigung eines Mietvertrags
durch den Vermieter

Wichtige Ratgeber-Infos vom Mieterhilfeverein e.V.

Sie wollen Ihre Wohnung kündigen oder Ihnen wurde gekündigt? Bei der Kündigung des Mietvertrags in einer Mietwohnung gibt es viele wichtige Dinge, die unbedingt beachtet werden sollten. Wir klären Sie über Kündigungsfrist, ordentliche Kündigung, Rechte von Mieter und Vermieter, Eigenbedarf des Vermieters und alles rund um die Wohnungskündigung auf.

 

Was muss ich als Mieter bei der Kündigung des Mietverhältnisses beachten:

Kündigung Mietvertrag: Wann darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen?

  • Schuldhaftes, nicht vertragsmäßiges Verhalten des Mieters in der Mietwohnung. Bspw. stetige Mietzahlungsschwierigkeiten (Zeit oder Höhe), wiederholtes Stören des Hausfriedens, Beleidigung des Vermieters.
  • Der Vermieter meldet Eigenbedarf auf die Mietwohnung an. Hier ist jedoch nachzuforschen, ob tatsächlich eine Eigenbedarfskündigung bestehen darf. Dies ist in 70 % der von uns geprüften Fälle nicht zutreffend da kein Eigenbedarf durchsetzbar ist.

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Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Ein Vermieter darf nur in folgenden Ausnahmefällen fristlos kündigen:

  • Mietrückstände: Wenn der Mieter mit der Miete erheblich in Rückstand ist, kann der Vermieter fristlos kündigen.
  • Straftaten: Wenn der Mieter eine Straftat begeht, z.B. den Vermieter zu ohrfeigt, kann der Vermieter sofort fristlos kündigen.
  • Schwerwiegende Beleidigungen: Es gibt Gerichtsurteile, wonach ein Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen kann, wenn dieser ihn schwerwiegend beleidigt.
  • Vertragsverletzungen: Wenn der Mieter gegen vertragliche Vereinbarungen verstößt, wie zum Beispiel durch eine unerlaubte Untervermietung, kann der Vermieter fristlos kündigen.
  • Sachbeschädigung: Wenn der Mieter mutwillig Sachen beschädigt, kann der Vermieter fristlos kündigen.
  • Störung des Hausfriedens: Wenn der Mieter den Hausfrieden stört, zum Beispiel durch Lärmbelästigung oder Belästigung der Nachbarn, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Der Vermieter muss für eine fristlose Kündigung einen wichtigen Grund haben und sich an die gesetzlichen Vorgaben halten. In der Regel muss er eine Abmahnung aussprechen, bevor er fristlos kündigen kann.

Wie kann der Mieter auf eine fristlose Kündigung reagieren?

Als Mieter haben Sie folgende Möglichkeiten darauf zu reagieren:

  1. Überprüfung der Kündigung: Der Mieter sollte die fristlose Kündigung sorgfältig prüfen und sicherstellen, dass sie rechtmäßig ist. Es ist dabei ratsam, einen Rechtsanwalt oder den Mieterhilfeverein e.V. zu konsultieren, um die Rechtmäßigkeit der Kündigung zu überprüfen.
  2. Kommunikation mit dem Vermieter: Der Mieter kann versuchen, mit dem Vermieter in Kontakt zu treten und das Problem zu besprechen. Es ist möglich, dass Missverständnisse oder Unstimmigkeiten vorliegen, die geklärt werden können.
  3. Schriftliche Stellungnahme: Der Mieter kann eine schriftliche Stellungnahme verfassen, in der er seine Sichtweise darlegt und gegebenenfalls Einwände gegen die Kündigung erhebt. Es ist wichtig, dass die Stellungnahme sachlich und gut begründet ist.
  4. Einholen rechtlicher Beratung: Wenn der Mieter der Meinung ist, dass die fristlose Kündigung unrechtmäßig ist, kann er rechtliche Schritte einleiten. Der Mieterhilfeverein e.V. kann den Mieter bei der Durchsetzung seiner Rechte unterstützen und gegebenenfalls eine Klage vor Gericht einreichen.
  5. Räumungsaufforderung: Wenn der Mieter die fristlose Kündigung akzeptiert und die Wohnung verlassen möchte, sollte er sicherstellen, dass er eine schriftliche Räumungsaufforderung vom Vermieter erhält. Diese sollte den Zeitpunkt und die Modalitäten der Räumung klar festlegen.

Wie schnell muss der Mieter bei einer fristlosen Kündigung ausziehen?

Nach einer fristlosen Kündigung hat der Mieter in der Regel eine Räumungsfrist von 1-2 Wochen nach dem Erhalt der Kündigung. Wenn der Mieter nach einer fristlosen Kündigung nicht auszieht, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.

Was muss eine Kündigung des Mietvertrags alles beinhalten?

  • Eine Kündigung muss immer in Schriftform zugehen
  • Anschrift des Vermieters oder der Vermieterin
  • Anschrift der Mietwohnung mit Stockwerk
  • Zeitpunkt der Kündigung (Datumsangabe)
  • Aufforderung an den Vermieter oder die Vermieterin, die Kündigung zu bestätigen
    (Es besteht allerdings kein Anspruch auf eine Bestätigung durch die Vermieter)
  • Hinweis zur Kontaktaufnahme, um einen Übergabetermin zu vereinbaren
  • Original-Unterschrift aller Hauptmieter

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Was sind Kündigungsgründe für den Vermieter?

Kündigungsgründe seitens des Vermieters können vielschichtig sein. Die häufigsten sind:

    1. Mietrückstände: Wenn der Mieter mit der Miete erheblich in Rückstand ist, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.
    2. Vertragsverletzungen: Wenn der Mieter gegen vertragliche Vereinbarungen verstößt, wie zum Beispiel durch eine unerlaubte Untervermietung, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.
    3. Eigenbedarf: Wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte, kann er eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen.
    4. Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung: Wenn der Vermieter die Wohnung anderweitig nutzen oder verkaufen möchte und der Mieter dies verhindert, kann er eine Kündigung aussprechen.
    5. Unzumutbare Belästigung: Wenn der Mieter den Hausfrieden stört, zum Beispiel durch Lärmbelästigung oder Belästigung der Nachbarn, kann der Vermieter eine Kündigung aussprechen.

Ist eine Mieterhöhung ein Kündigungsgrund für den Mieter?

Eine Mieterhöhung kann ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter begründen. Wenn die Mieterhöhung mehr als 20 Prozent beträgt, kann der Mieter das Mietverhältnis mit einem Kündigungsschreiben kündigen. Eine Kündigung ist auch legitim, wenn die Miete dem örtlichen Mietspiegel angeglichen wird. Der Mieter hat das Recht, die Mieterhöhung hinsichtlich der formellen Anforderungen und auch wegen der Höhe und wegen inhaltlicher Anforderungen zu prüfen. Der Vermieter kann nicht wegen einer Mieterhöhung kündigen

Wann kann der Mieter einer Kündigung des Mietvertrags widersprechen?

Der Kündigung kann grundsätzlich widersprochen werden, wenn sich nicht an die gesetzlichen Regelungen gehalten wurde. Eine Prüfung einer Kündigung ist meist unabdingbar und vermeidet unnötige Panik.

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Welche ordentliche Kündigungsfristen gelten für Mieter

Fristen bei Sonderkündigung durch Vermieter
Auch Vermieter können in wenigen Fällen eine Sonderkündigung aussprechen. Wenn Sie mit Ihrem Vermieter im selben Ein- oder Zweifamilienhaus leben, kann Ihr Vermieter ohne Angabe des Kündigungsgrundes kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten verlängert sich in diesem Fall jedoch um drei Monate. Erwirbt der Vermieter ein Haus bei einer Zwangsversteigerung oder stirbt der letzte und einzige Mieter einer Wohnung, kann eine Kündigung der Erben mit Dreimonatsfrist folgen.

Kündigungsart Kündigungsfrist
Gesetzliche Kündigungsfrist Abhängig von Mietdauer
Mietdauer < 5 Jahre 3 Monate
Mietdauer 5-8 Jahre 6 Monate
Mietdauer > 8 Jahre 9 Monate
Gesetzliche Kündigungsfrist bei Eigenbedarf des Vermieters Abhängig von Mietdauer
Mietdauer < 5 Jahre 3 Monate
Mietdauer 5-8 Jahre 6 Monate
Mietdauer 8 Jahre 9 Monate
Sonderkündigung
Vermieter lebt im selben Haus Gesetzliche Kündigungsfrist + 3 Monate
Zwangsversteigerung / Tod des Mieters 3 Monate
Sperrfrist
Sperrfrist bei Verkauf und Umwandlung in eine Eigentumswohnung Min. 3 Jahre

Kündigung der Mietwohnung wegen Eigenbedarf

Welche Rechte haben Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung?
Eine Eigenbedarfskündigung muss auch als diese nachgewiesen werden. So kann der Vermieter etwa nur wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er selbst oder nahe Verwandte die Wohnung brauchen.
Sollte der Auszug für den Mieter einen besonders hohen Eingriff in das Leben darstellen, kann er der Kündigung widersprechen.

Was sind Härtefälle bei einer Eigenbedarfskündigung?
Sollte der Auszug für den Mieter einen besonders hohen Eingriff in das Leben darstellen, kann er der Kündigung widersprechen. Besonders geschützt sind in diesem Fall alte, kranke oder behinderte Menschen, denen eine Wohnungssuche nicht zugemutet werden kann.
Auch bei erhöhtem Wohnbedarf oder bei anderen, freien, dem Vermieter im Besitz stehenden Wohnungen ungerechtfertigt.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann unwirksam, wenn kein Eigenbedarf besteht. Somit ist der Eigenbedarf immer nachzuweisen. Ebenso erweisen sich Kündigungen bei alten, behinderten oder kranken Menschen oft als nichtig.

Wie kann ich mich als Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?
Eine vorherige Prüfung der Eigenbedarfskündigung ist in jedem Fall wichtig. Wir, der Mieterhilfeverein e.V., übernehmen die Prüfung für Sie und legen bei unberechtigter Kündigung direkt Einspruch gegen diese ein.

Wann kann der Vermieter bei Kündigung der Mietwohnung die Kaution einbehalten?

Der Vermieter kann die Kaution einbehalten, wenn:

  • Mietzahlungen offen sind
  • Betriebskostennachzahlungen nicht beglichen wurden
  • Schadenersatz aufgrund Beschädigung der Mietsache besteht
  • Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden, welche vorab im Mietvertrag vereinbart wurden

Wie erfolgt die Wohnungsübergabe bei Auszug des Mieters?

Die Übergabe der Mietwohnung beim Auszug ist ein wichtiger Termin, bei dem der Zustand der Mietsache schriftlich festgehalten werden sollte. Der Vermieter muss die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch übergeben und kann die Kaution nicht zurückbehalten, wenn er nicht zur Übergabe erscheint. Der Mieter muss die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückgeben und sich an die Vereinbarungen im Mietvertrag halten.

Es gibt einige Dinge, die bei der Wohnungsübergabe beachtet werden sollten. Die Wohnung sollte zum Übergabetermin vollständig geräumt sein. Falls der Vermieter nach Ihrem Auszug Sperrmüll oder andere Abfälle für Sie entsorgen muss, wird er Ihnen die Kosten dafür in Rechnung stellen. Ordnungsgemäßer Zustand bedeutet, dass Sie grobe Mängel und Schäden beseitigen, die während Ihrer Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind.

Unsere Tipps:
- Nehmen Sie sich einen Zeugen oder direkt einen Gutachter mit zur Übergabe
- Falls Schäden bereits vorher bestanden, erläutern Sie dies und lassen Sie diese Kosten nicht auf sich abwälzen

Ist die Störung des Hausfriedens ein Kündigungsgrund?

Ja, die Störung des Hausfriedens kann ein Kündigungsgrund sein. Bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB in folgenden Fällen gegeben sein: Verletzung der Hausordnung und Ruhestörungen. Vermieter können also bei einer dauerhaften Störung des Hausfriedens durch den Mieter sowohl mit Kündigungsfrist als auch ohne kündigen.

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Kann mir der Vermieter wegen eines Mietrückstands kündigen?

Ja, der Vermieter kann eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter mit der gesamten Miete oder einem nicht unerheblichen Teil an zwei aufeinander folgenden Terminen im Verzug ist. Zahlungstermin ist in aller Regel der dritte Werktag eines Monats. Der Mietvertrag kann aber eine hiervon abweichende Regelung vorsehen. Zahlt also der Mieter zum Beispiel weder für Januar noch für Februar die Miete, so kann der Vermieter im Februar fristlos kündigen. Zahlt der Mieter die Miete nur teilweise nicht, kommt es darauf an, ob der nicht bezahlte Teil erheblich ist.

Was ist eine Abmahnung und welche Folgen hat diese?

Eine Abmahnung im Mietrecht ist eine schriftliche Aufforderung des Vermieters an den Mieter, ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten zu unterlassen. Sie hat folgende Merkmale:

  1. Warnfunktion: Die Abmahnung dient dazu, den Mieter auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und ihm klarzumachen, dass der Vermieter dieses Verhalten nicht toleriert.
  2. Formelle Voraussetzung: Eine Abmahnung ist in vielen Fällen eine formelle Voraussetzung für eine spätere fristlose Kündigung des Mietvertrags. Sie dient als Nachweis für erhebliche Vertragsverletzungen.
  3. Konkreter Sachverhalt: Die Abmahnung sollte den konkreten Sachverhalt beschreiben, der das vertragswidrige Verhalten des Mieters darstellt. Es sollten Datum, Ort und Art des Verstoßes angegeben werden.
  4. Aufforderung zur Unterlassung: Die Abmahnung sollte den Mieter dazu auffordern, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen.

Die Folgen einer Abmahnung können je nach Situation unterschiedlich sein. In einigen Fällen kann eine Abmahnung der erste Schritt sein, um das Mietverhältnis zu verbessern und weitere Konsequenzen zu vermeiden. In anderen Fällen kann eine Abmahnung jedoch auch als Vorstufe zu einer fristlosen Kündigung dienen, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten nicht ändert.

Wie sollte man als Mieter auf eine Abmahnung reagieren?

  1. Prüfung der Abmahnung: Der Mieter sollte die Abmahnung sorgfältig prüfen und sicherstellen, dass sie gerechtfertigt ist. Es ist ratsam, den Mietvertrag und die Hausordnung zu überprüfen, um festzustellen, ob der Mieter tatsächlich gegen vertragliche Vereinbarungen verstoßen hat.

2. Verhalten ändern: Wenn der Mieter erkennt, dass sein Verhalten tatsächlich gegen den Mietvertrag verstößt, sollte er sein Verhalten umgehend ändern, um weitere Konsequenzen zu vermeiden.

4. Rechtliche Beratung einholen: Wenn der Mieter der Meinung ist, dass die Abmahnung unberechtigt ist oder dass der Vermieter unangemessen reagiert, kann er rechtliche Schritte in Erwägung ziehen. Ein Rechtsanwalt kann den Mieter bei der Durchsetzung seiner Rechte unterstützen und gegebenenfalls eine Klage vor Gericht einreichen.

1. Stellungnahme verfassen: Der Mieter kann eine schriftliche Stellungnahme verfassen, in der er seine Sichtweise darlegt und gegebenenfalls Einwände gegen die Abmahnung erhebt. Es ist wichtig, dass die Stellungnahme sachlich und gut begründet ist.

3. Kommunikation mit dem Vermieter: Der Mieter kann versuchen, mit dem Vermieter in Kontakt zu treten und das Problem zu besprechen. Es ist möglich, dass Missverständnisse vorliegen oder dass eine Lösung gefunden werden kann, um das Problem zu beheben.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Er ist eine Alternative zur ordentlichen Kündigung, fristlosen Kündigung und dem Widerruf1. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages ist jedoch freiwillig. Wenn sich beide Vertragsparteien einig sind, können sie ihr Mietverhältnis vorzeitig beenden. Die gesetzliche Kündigungsfrist oder im Vertrag getroffene Vereinbarungen zur Mietdauer werden durch den Mietaufhebungsvertrag hinfällig. Durch den Aufhebungsvertrag können je nach Ausgangslage Ausgleichszahlungen in Form einer Abfindung oder Entschädigung vereinbart werden.

Wie schreibe ich eine Kündigung für meine Mietwohnung?

  1. Überprüfen Sie den Mietvertrag: Bevor Sie eine Kündigung schreiben, sollten Sie den Mietvertrag sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass Sie die richtige Kündigungsfrist einhalten und alle anderen vertraglichen Bestimmungen beachten.
  2. Verfassen Sie das Kündigungsschreiben: Das Kündigungsschreiben sollte die folgenden Informationen enthalten:
  • Anschrift des Vermieters
  • Anschrift der Mietwohnung mit Stockwerk
  • Zeitpunkt der Kündigung
  • Aufforderung an den Vermieter oder die Vermieterin, die Kündigung zu bestätigen (Es besteht allerdings kein Anspruch auf eine Bestätigung durch die Vermieter:innen.)
  • Hinweis zur Kontaktaufnahme, um einen Übergabetermin zu vereinbaren
  • Unterschrift aller Hauptmieter
  1. Versenden Sie das Kündigungsschreiben: Das Kündigungsschreiben sollte per Einschreiben mit Rückschein versendet werden, um den Zugang nachweisen zu können.
  2. Beachten Sie die Kündigungsfrist: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate zum Monatsende. Es ist wichtig, dass das Kündigungsschreiben rechtzeitig vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingeht. Beispiel: Wenn Sie beabsichtigen, zum 31. August auszuziehen, muss die Kündigung spätestens am 3. Mai beim Vermieter eingehen.
  3. Bewahren Sie eine Kopie des Kündigungsschreibens auf: Es ist ratsam, eine Kopie des Kündigungsschreibens aufzubewahren, um im Falle von Unstimmigkeiten einen Nachweis zu haben.

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Wann endet das Mietverhältnis im Todesfall?

• Wer und wie lange muss man noch Miete zahlen im Todesfall?
Im Todesfall zahlt der Erbe die Miete. Im Normalfall sind 3 Monate Miete nach dem Todesfall zu zahlen.

• Wer muss die Wohnung eines Verstorbenen räumen?
Grundsätzlich müssen die Erben die Wohnung räumen.

• Kann ich die Wohnung meiner verstorbenen Mutter übernehmen?
Zwangsweise übernehmen Sie, als Erbe, auch den Mietvertrag.

• Wer darf im Todesfall Mietverträge kündigen?
Sowohl der Erbe des Mieters als auch der Vermieter können im Todesfall das Mietverhältnis, kündigen.

Wie komme ich als Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag?

Vorab und somit außerordentlich aus dem Mietvertrag auszutreten ist nur möglich, wenn der Mietvertrag nicht in Schriftform vorliegt, oder Sie als Mieter einen dringlichen Grund haben, welcher auch vor Gericht Bestand hätte.
Hier sind einige Optionen:

1. Einvernehmliche Lösung: Der Mieter kann mit dem Vermieter eine einvernehmliche Vereinbarung treffen, um den Mietvertrag vorzeitig zu beenden.

2. Nachmieter stellen: Der Mieter kann dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorschlagen, der bereit ist, den Mietvertrag zu übernehmen. Der Vermieter ist in der Regel verpflichtet, einen zumutbaren Nachmieter zu akzeptieren, sofern dieser die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt.

3. Härtefall: In bestimmten Situationen, wie zum Beispiel bei schwerwiegenden gesundheitlichen Problemen oder extremer Härte, kann der Mieter versuchen, eine außerordentliche Kündigung aufgrund eines Härtefalls geltend zu machen.

Kann man früher kündigen und ausziehen, wenn man einen Nachmieter hat?

Ja, es ist möglich, früher auszuziehen, wenn man einen Nachmieter hat. Dies wird als "ausserterminlicher Auszug" bezeichnet und ist eine gängige Praxis. Bitte beachten Sie dabei folgende Punkte::

  • Der Vermieter muss dem Auszug des Mieters zustimmen und den Nachmieter akzeptieren.
  • Der Mieter bleibt bis zur Übergabe der Wohnung an den Nachmieter verpflichtet, die Miete zu zahlen.
  • Der Mieter sollte den Vermieter so früh wie möglich über den geplanten Auszug informieren und ihm den Nachmieter vorschlagen.
  • Der Nachmieter sollte die gleichen Voraussetzungen erfüllen wie der Mieter, z.B. Bonität, Einkommen, etc.
  • Der Mieter sollte einen schriftlichen Nachmietervertrag mit dem Nachmieter abschließen, in dem die Bedingungen des Auszugs und der Übergabe der Wohnung festgelegt werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, einen Nachmieter zu akzeptieren. Wenn der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter ablehnt, kann der Mieter nicht vorzeitig ausziehen und bleibt bis zum Ende der Kündigungsfrist verpflichtet, die Miete zu zahlen.

Wie kommt man aus dem Mietvertrag bei Trennung oder Scheidung?

Im Falle einer Trennung oder Scheidung kann der Mietvertrag nicht einfach gekündigt werden. Wenn beide Ehepartner im Mietvertrag stehen, bleibt der Vertrag bestehen und beide sind weiterhin verpflichtet, die Miete zu zahlen. Wenn einer der Ehepartner auszieht und nicht mehr in der Wohnung lebt, kann er dennoch verpflichtet sein, die Miete zu zahlen, wenn er im Mietvertrag steht. In diesem Fall kann eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter gefunden werden.

Wie muss eine Kündigung dem Vermieter zugestellt werden?

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist immer per Schriftform zuzustellen. Eine Zustellung per Einschreiben ist empfehlenswert, da sie nachweisbar ist.

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Kann ein Mieter den Vertrag fristlos kündigen, wenn er krankheitsbedingt, nicht mehr in der Wohnung leben kann?

Im Mietrecht kann der Mieter die Wohnung fristlos kündigen, wenn die Benutzung der Wohnräume mit einer Gesundheitsgefährdung verbunden ist (§ 569 Abs. 1 BGB). Bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird, muss der Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Eine allein auf eine Krankheit gestützte außerordentliche fristlose Kündigung ist nicht zulässig.