Rauchmelder-Pflicht in Mietwohnungen

Bricht ein Feuer aus, wird es oft zu lange nicht bemerkt. Gerade schlafende Menschen bekommen oft den Rauchgeruch nicht oder zu spät mit. Rauchmelder – auch bekannt als Rauchwarnmelder, Brandmelder oder Feuermelder – können daher Leben retten. Als Mieterverein klären wir auf, was es beim Thema Rauchmelder aus Mietrecht-Sicht zu beachten gibt.

In welchen Räumen sind Rauchmelder Pflicht in Mietwohnungen?

Nach teilweise längeren Übergangsfristen schreiben die Bauordnungen aller Bundesländer inzwischen eine Rauchmelder-Pflicht für Wohngebäude vor. Das gilt nicht nur für Neubauten, sondern auch für Altbauten. Neben Mietwohnungen sind auch Eigentumswohnungen und Wohnhäuser betroffen.

In Bayern, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen gilt die Rauchmelder-Pflicht lediglich in folgenden Räumen:

• Schlafzimmer,
• Kinderzimmer,
• Flure und Zimmer, die als Fluchtweg bzw. Rettungsweg dienen.

In Baden-Württemberg kommen noch Räume hinzu, in denen Menschen „bestimmungsgemäß schlafen“ (auch wenn es keine Schlafzimmer sind). In Berlin und Brandenburg kommen dagegen auch Wohnzimmer und Arbeitszimmer hinzu.

Duldungspflicht für Rauchmelder und Wartung

Da der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, Rauchmelder zu installieren und betriebsbereit zu halten, kann der Mieter ihm – bzw. beauftragten Firmen – auch nicht den Zutritt zur Mietwohnung verweigern, wenn er dieser Pflicht nachkommen will. Dies gilt jedoch nur nach ausreichender Vorankündigung.

Diese Duldungspflicht für Einbau, Wartung, Prüfung, Austausch und Reparatur der Rauchmelder kann der Mieter auch nicht dadurch umgehen, dass er eigene Rauchwarnmelder einbaut.

Wer trägt die Kosten für die Rauchmelder in Mietwohnungen?

Installationskosten für Rauchmelder

Werden erstmals Rauchwarnmelder installiert, steigert das die Sicherheit und damit den Wohnwert der Mietwohnung. Theoretisch kann der Vermieter dafür eine Modernisierungs-Mieterhöhung auf die Kaltmiete aufschlagen. In der Realität dürfte das kaum vorkommen. Zum einen wäre die Modernisierungsumlage recht gering, sodass sich der Aufwand kaum lohnt. Zum anderen sollten die meisten Wohnungen schon längst über Rauchmelder verfügen – und der Ersatz von alten Geräten fällt in der Regel in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters.

Wartung und Prüfung von Rauchmeldern als umlagefähige Betriebskosten

Die regelmäßige Wartung und Prüfung von Rauchmeldern stellt in der Regel umlagefähige Nebenkosten dar, die der Mieter zu tragen hat. Das gilt auf jeden Fall für Mietverträge, die vor Einführung der Rauchmelder-Pflicht abgeschlossen wurden, und für Mietverträge, in denen diese Kosten ausdrücklich als Nebenkosten umgelegt werden.
Wird bei der Prüfung des Rauchmelders ein Defekt festgestellt, gehen Reparatur oder Austausch des Brandmelders auf Kosten des Vermieters. Ob die Kosten für das Auswechseln von Batterien umlagefähige Nebenkosten sind oder nicht oder ob der Mieter dies sogar selbst machen muss, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt.

Miete für Rauchmelder nicht umlagefähig

Da Anschaffung und Installation von Rauchmeldern keine umlagefähigen Nebenkosten, sondern vom Vermieter zu tragen sind, ist auch die Miete von Rauchmeldern nicht umlagefähig. Das gilt genauso für sogenannte Vollwartungsverträge, die Installation, Prüfung und Ersatz der Rauchmelder abdecken. Die Kosten können dann nur anteilig auf die Nebenkosten umgelegt werden.

Abgesehen von den auswechselbaren Batterien ist die Rechtslage zur Umlagefähigkeit von Rauchmelder-Kosten inzwischen recht eindeutig und mieterfreundlich. Entdecken Mieter daher beispielsweise Kosten für Miete, Kauf, Installation oder Ersatz von Rauchmeldern auf ihrer Nebenkostenabrechnung, wirft das kein gutes Licht auf den Vermieter: Entweder er kennt sich mit den Vorschriften zur Nebenkostenabrechnung nicht gut aus oder er ignoriert sie bewusst. Beides würde dafür sprechen, auch auf die anderen Posten der Nebenkostenabrechnung ein kritisches Auge zu werfen. Als Mieterverein übernehmen wir für Mitglieder die Prüfung der Nebenkosten kostenlos. Dabei zeigt sich, dass die meisten Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind. Durch einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung können sich Mieter im Schnitt etwa 300 € Nebenkosten-Nachzahlung zurückholen.

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