Umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten
Ihr Mieterverein bringt Licht ins Dunkel.
Hier erfahren Sie, welche Betriebskosten der Vermieter auf Sie umlegen kann und welche nicht.
Die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen ist komplex und oft sind neben dem Vermieter auch noch die Hausverwaltung und diverse Dienstleister wie Thermomess dabei involviert. Da kann es schnell vorkommen, dass die Vermieter versuchen, nicht umlagefähige Nebenkosten mit den Mietern abzurechnen. Ob dahinter dann Absicht steckt oder ein Fehler ist für den Mieter noch schwerer zu erkennen als die tatsächlich umlagefähigen Betriebskosten.
Um Licht in die umlagefähigen Betriebskosten zu bringen, erläutern wir hier zunächst grob den Unterschied zwischen umlagefähigen Nebenkosten und nicht umlagefähigen Nebenkosten. Anschließend führen wir in einer Liste der (nicht) umlagefähigen Nebenkosten die wichtigsten Positionen auf.
Gut zu wissen: Neben der falschen Zuordnung von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten können Vermieter noch weitere Fehler machen, die zu unberechtigten Nebenkosten-Nachzahlungen führen können. Beispielsweise können falsche Abrechnungsschlüssel oder bei unterjährigem Ein- und Auszug falsche Abrechnungszeiträume verwendet worden sein. Oder es liegen formelle Fehler vor.
Als Mieterverein bietet der Mieterhilfe e.V. seinen Mitgliedern an, kostenlos ihre Nebenkosten prüfen zu lassen. Dabei fordern wir auch Belege bei den Vermietern an, wenn uns einzelne Positionen suspekt vorkommen. Laut unserer internen Statistik sind 83 % aller bei uns zur Prüfung eingereichten Nebenkostenabrechnungen falsch. Durchschnittlich sparen sich unsere Mitglieder ca. 230 €.
Nicht umlagefähige Nebenkosten abgerechnet?
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Ist das ganze Hausgeld umlagefähig?
Welche Nebenkosten umlagefähig sind, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Umlagefähige Betriebskosten sind dabei nur laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Gebäude entstehen. Verwaltungskosten sowie Reparaturkosten sind dabei grundsätzlich nicht umlagefähig. § 2 BertrKV enthält eine abschließende Liste der umlagefähigen Nebenkosten.
Einige Vermieter scheinen davon auszugehen, dass das gesamte Hausgeld, das sie an die Hausverwaltung zahlen, umlagefähige Nebenkosten darstellt. Das ist aber nicht der Fall. Das Hausgeld enthält neben umlagefähigen Betriebskosten auch solche, die nicht umgelegt werden können, beispielsweise Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren, die Instandhaltungsrücklage oder Reparaturen.
Auf der anderen Seite gibt es auch umlagefähige Nebenkosten, die nicht im Hausgeld enthalten sind, weil der Vermieter sie direkt zahlen muss. Das gilt insbesondere für die Grundsteuer.
Liste: Umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten
Mieter sollten sehr genau darauf achten, dass nur die in § 2 BetrKV aufgelisteten Positionen in seiner Nebenkostenabrechnung auftauchen. Größere Sprünge nach Umbauten oder umfangreichen Reparaturen sollten die Mieter außerdem stutzig machen. Dies kann darauf hindeuten, dass unzulässige Kosten wie Reparaturen in den umlagefähigen Nebenkosten versteckt werden. Wir haben in unserer Liste die wichtigsten Positionen zusammengefasst, die (teils unberechtigt) auf den Nebenkostenabrechnungen erscheinen :
| Position in Nebenkostenabrechnung | umlagefähig oder nicht umlagefähig |
| Abwasser: Beseitigung von Verstopfungen | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Abwasser: Kanalgebühren | umlagefähige Nebenkosten |
| Abwasser: Reparaturen oder Erneuerung der Rohre | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Aufzug: Reparatur, Instandsetzung (anteilig bei Vollwartungsverträgen) | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Aufzug: Strom, Wartung, Kosten für Notruffunktion | umlagefähige Nebenkosten |
| Beleuchtung (Hausflur, Gehwege etc.): Austausch Leuchtmittel („Glühbirnen“, Leuchtstoffröhren) | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Beleuchtung (Hausflur, Gehwege etc.): Stromkosten | umlagefähige Nebenkosten |
| Betrieb von Verteileranlagen für schnelles Internet, Breitbandnetz oder Gemeinschafts-Antennenanlage | umlagefähige Nebenkosten |
| Erschließungskosten (Erschließungsbeiträge, Straßenbaubeiträge und Straßenausbaubeiträge) | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Garten: Neuanlage von Beeten, Neuanpflanzung | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Gartenpflege: Rasenmähen, Rückschnitt, Laub beseitigen | umlagefähige Nebenkosten |
| Gebäudereinigung inkl. Fensterreinigung | sofern nicht vom Mieter bereits übernommen: umlagefähige Nebenkosten |
| Grunderwerbsteuer | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Grundsteuer | umlagefähige Nebenkosten |
| Hausmeister bzw. Hauswart | mit Ausnahmen umlagefähige Nebenkosten |
| Hausmeister bzw. Hauswart: Anteilige Kosten für Reparaturen, Instandhaltung, Verwaltungsaufgaben oder Kosten, die schon anderweitig umgelegt wurden | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Heizung und Warmwasser: Brennstoffe (Öl, Gas etc.), Strom, Wartung, Verbrauchsmessung, Kosten für Fernwärme | umlagefähige Nebenkosten |
| Heizung und Warmwasser: Reparaturen, Erneuerung Heizungsanlage, Instandsetzung (anteilig bei Vollwartungsverträgen) | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Instandhaltungsrücklage | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Kabelfernseh-Gebühren | bis 30.6.2024: umlagefähige Nebenkosten ab 1.7.2024: nur umlagefähig, wenn Mieter Kabelanschluss wünscht |
| Kontoführung | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| leerstehende Wohnungen: anteiliges Umlegen Nebenkosten | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Müllabfuhr | umlagefähige Nebenkosten |
| Rauchmelder: Batterietausch | strittig |
| Rauchmelder: Kauf, Installation und Miete | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Rauchmelder: Wartung und Prüfung | umlagefähige Nebenkosten |
| Reparaturen (inkl. Instandhaltung, Instandsetzung, Renovierung, Modernisierung) | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Schornsteinfeger / Kaminkehrer | umlagefähige Nebenkosten |
| Straßenreinigung | umlagefähige Nebenkosten |
| Ungezieferbekämpfung (bei einmaligem Befall) | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Ungezieferbekämpfung (regelmäßig) in gemeinsam genutzten Bereichen bzw. im ganzen Haus | umlagefähige Nebenkosten |
| Versicherung: Gebäudeversicherung (gegen Feuer, Elementarschäden etc.), Hausbesitzer-Haftpflichtversicherung | umlagefähige Nebenkosten |
| Versicherung: Rechtsschutzversicherung, Mitgliedschaft bei Haus und Grund, Mietausfallversicherung | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Abrechnung | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Waschkeller: Strom, Wasser, Reinigung, Wartung | umlagefähige Nebenkosten |
| Wasser: eigener Verbrauch | umlagefähige Nebenkosten |
| Wasser: gemeinsamer Verbrauch (z.B. für Gartenpflege, Waschkeller) | umlagefähige Nebenkosten |
| Wasser: Reparatur oder Erneuerung der Rohre | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Winterdienst: Kauf oder Reparatur von Geräten | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Winterdienst: Schneeräumen, Streugut, Gebühren | sofern nicht vom Mieter bereits übernommen: umlagefähige Nebenkosten |
| Zinsen | nicht umlagefähige Nebenkosten |
| Sonstige Nebenkosten, sofern sie im Mietvertrag vereinbart sind und es sich um laufende Kosten handelt. | umlagefähige Nebenkosten |
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