Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen – und wann nicht?

Obwohl klar geregelt ist, wann Vermieter die Miete erhöhen dürfen, fühlen sich viele Mieter schutzlos ausgeliefert, wenn eine Mieterhöhung im Briefkasten liegt. In solchen Fällen unterstützen wir als Mieterschutzbund unsere Mitglieder unter anderem mit folgenden Leistungen:

• Wir prüfen ob gesetzliche Mieterhöhungs-Fristen eingehalten wurden.
• Wir prüfen, ob der Vermieter den Rahmen für die maximale Mieterhöhung eingehalten hat.
• Wir prüfen, ob es formale Fehler gibt, durch die die Mieterhöhung unzulässig ist.
• Wir beraten unsere Mitglieder und stellen ihnen juristisch fundierte Anschreiben zur Verfügung, um unzulässige Mieterhöhungen abzuwehren.

Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Voraussetzungen, wann der Vermieter die Miete erhöhen darf. Dabei kommt es darauf an, um welche Art von Mieterhöhung es sich handelt. Es gibt dabei Unterschiede zwischen Staffelmiete und Indexmiete, Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierungs-Mieterhöhung sowie Nebenkosten-Erhöhungen.

Wann darf der Vermieter bei Staffelmiete und Indexmiete die Miete erhöhen?

Voraussetzung für eine Mieterhöhung in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete ist, dass eine solche Mieterhöhung explizit im Mietvertrag vereinbart ist.

Die erhöhten Mieten gemäß der Staffelmiete werden automatisch wie im Vertrag vereinbart fällig. Dabei muss der Mindestabstand zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 1 Jahr betragen. Ist eine Staffelmiete vereinbart, kann der Mieter sich nur dagegen wehren, wenn die ursprüngliche Miete oder die jeweilige Staffel gegen die Mietpreisbremse verstößt.

Voraussetzung für eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete ist, dass zum Zeitpunkt des Inkrafttretens seit der letzten entsprechenden Mieterhöhung mindestens 1 Jahr vergangen ist. Auch hier kann sich der Mieter nur gegen die Mieterhöhung wehren, wenn die ursprüngliche Miete gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat.

Wann darf der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen?

Für eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es gleich mehrere Voraussetzungen. Der Vermieter kann die Mieterhöhung verlangen, wenn

• zum Zeitpunkt des Inkrafttretens mindestens 15 Monate keine Anpassung erfolgt ist UND
• die Mieterhöhung mindestens 2 Kalendermonate im Voraus angekündigt wird (aber frühestens 12 Monate nach der letzten Anpassung) UND
• die ortsübliche Vergleichsmiete über der bisherigen Miete liegt UND
• die Kappungsgrenze eingehalten wird UND
• weder Indexmiete noch Staffelmiete vereinbart ist UND
• Mieterhöhungen nicht im Mietvertrag ausgeschlossen sind UND
• eine ggf. vereinbarte Mindestmietdauer abgelaufen ist UND
• es sich nicht um eine Sozialwohnung handelt UND
• der Mieter der Mieterhöhung zustimmt (bzw. der Vermieter eine Zustimmungsklage gewinnt).

Selbst wenn alle Voraussetzungen, wann eine Mieterhöhung erlaubt ist, eingehalten werden, gibt es noch einige Formvorschriften, über die der Vermieter stolpern kann. Und auch die ortsübliche Vergleichsmiete wird nicht immer korrekt ermittelt. Daher sollten Mieter der Mieterhöhung nicht gleich zustimmen, sondern sich erst informieren oder beraten lassen.

Wann darf der Vermieter eine Modernisierungs-Mieterhöhung verlangen?

Auch für bestimmte Baumaßnahmen kann der Vermieter eine Mieterhöhung geltend machen. Für Modernisierungs-Mieterhöhungen gelten folgende Voraussetzungen, die alle zusammen erfüllt sein müssen:

• Es handelt sich um eine Modernisierung im Sinn von § 555b BGB (z. B. höherer Gebrauchswert oder Energieeinsparung) und nicht z. B. um eine Instandsetzung.
• Die Miete steigt über alle Modernisierungs-Maßnahmen der letzten 6 Jahre hinweg nicht um mehr als 3 € pro Quadratmeter. (2 € bei Mieten unter 7 € pro Quadratmeter, 0,50 € bei bestimmten Heizungs-Modernisierungen)
• Die Modernisierungsmaßnahmen insgesamt – oder ein abgrenzbarer Teil davon – sind abgeschlossen.
• Die Mieterhöhung wird nach Abschluss der Maßnahmen mit einer Frist von 2 Kalendermonaten angekündigt. (Die Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen nicht bestimmten Ansprüchen genügt.)

Wann darf der Vermieter die Nebenkosten erhöhen?

Üblicherweise zahlen Mieter monatlich einen Abschlag für die Nebenkosten und im Folgejahr erstellt der Vermieter eine Abrechnung. Im Zuge dieser Abrechnung muss er entweder zu viel gezahlte Nebenkosten erstatten oder er darf eine Nebenkosten-Nachzahlung verlangen. Im Zuge der Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter außerdem den Abschlag erhöhen, wenn er zu niedrig ist. Das kann bei einer Nachzahlung der Fall sein oder wenn Kostensteigerungen bereits feststehen.

Bei der – selteneren – Nebenkostenpauschale kann der Vermieter die monatliche Zahlung entweder gar nicht erhöhen oder es gelten gar keine Einschränkungen, wann eine Erhöhung erfolgen kann – sofern sich die Betriebskosten für den Vermieter ändern. Welche Variante gilt, ist im Mietvertrag vereinbart.