Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel
Ihr Mieterverein erklärt Ihnen die ortsübliche Vergleichsmiete, die die Basis für die Mietpreisbremse und viele Mieterhöhungen ist.
Sowohl die „normale“ Mieterhöhung nach § 558 BGB als auch die Mietpreisbremse basieren auf der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Viele Mieter (und Vermieter) gehen noch davon aus, dass es reicht, Mietverträge für 3 vergleichbare Wohnungen vorzulegen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu definieren. Tatsächlich ist die Rechtslage inzwischen aber deutlich mieterfreundlicher geworden. Wichtigste Quelle für die ortsübliche Vergleichsmiete ist inzwischen ein qualifizierter Mietspiegel.
Sie haben Fragen zu Mieterhöhung, ortsüblicher Vergleichsmiete und Mietspiegel?
Schildern Sie uns Ihr Problem – wir kümmern uns darum
Jetzt anfragenDie ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich nach § 558 (2) BGB aus den üblichen Mieten für Objekte mit „vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage“ in der jeweiligen Gemeinde (oder einem vergleichbaren Ort). Dabei werden nur Mietverträge berücksichtigt, die in den letzten 6 Jahren abgeschlossen wurden oder bei denen sich die Miete in diesem Zeitraum geändert hat.
Durch die 6-Jahres-Frist fehlen einerseits alte Mietverträge, die schon lange nicht mehr angepasst wurden und daher inzwischen vergleichsweise günstig sind. Andererseits führt der lange Zeitraum dazu, dass bei einem steigenden Mietniveau die neu abgeschlossenen Verträge nicht so schnell auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchschlagen. In der Regel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete daher deutlich unter den Mieten für neu abgeschlossene Mietverträge.
Die ortsübliche Vergleichsmiete erfasst ausschließlich die Netto-Kaltmiete, nicht die Nebenkosten. Diese werden immer nach den tatsächlich anfallenden Betriebskosten abgerechnet. Sozialwohnungen fließen ebenfalls nicht in die Berechnungen mit ein.
Da Mieter und die meisten Vermieter kaum einen Einblick in eine statistisch auswertbare Menge an gezahlten Mieten – geschweige denn in den gesamten Mietmarkt – haben, gibt § 558a (2) dem Vermieter folgende Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mieterhöhung zu belegen:
- Berechnung anhand eines (qualifizierten) Mietspiegels.
- Daten aus einer unabhängigen Mietdatenbank. (Eine solche Datenbank ist uns aktuell nicht bekannt.)
- Ein Gutachten von einem vereidigten Sachverständigen.
- Die Angabe der Mieten für 3 vergleichbare Objekte.
Mietspiegel gibt es in immer mehr Gemeinden. Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen seit 2024 sogar einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Dieser wird von der Gemeinde im Internet veröffentlicht und alle 2 Jahre aktualisiert. Liegt ein solcher qualifizierter Mietspiegel vor, so wird nach 558d (3) automatisch vermutet, dass es sich bei dem daraus ermittelten Wert um die ortsübliche Vergleichsmiete handelt. Diese Vermutung kann der Vermieter zwar prinzipiell widerlegen, die Gerichte geben einem qualifizierten Mietspiegel aber meist einen sehr hohen Stellenwert. Außerdem muss der Vermieter die sich aus dem Mietspiegel ergebende Vergleichsmiete auch dann bei seinem Mieterhöhungs-Verlangen angeben, wenn er selbst einen anderen Wert ansetzt.
Der Mietspiegel bezieht sich – wie für die ortsübliche Vergleichsmiete gefordert – auf in den letzten 6 Jahren vereinbarte oder erhöhte Mieten und wird zudem nur alle 2 Jahre aktualisiert. Das macht ihn bei Vermietern nicht gerade beliebt. Gerade große Vermieter, die viele Wohnungen vermieten, versuchen daher gerne, für die Mieterhöhung die Mieten von 3 vergleichbaren Objekten aus ihrem eigenen Bestand heranzuziehen. Mieter haben dann aber keinen Einblick, ob es sich um „übliche“ Mieten handelt oder eher um handverlesene Ausreißer. Besonders skeptisch sollten Mieter werden, wenn der Vermieter ausschließlich Mietverträge vorlegt, die erst kürzlich geschlossen wurden – schließlich sollte die ortsübliche Vergleichsmiete die Werte aus den letzten 6 Jahren widerspiegeln. Auch aufgrund dieser Manipulationsmöglichkeiten trauen die Gerichte oft eher dem Mietspiegel.
Teilweise ergeben sich aus dem Mietspiegel auch Spannen für die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Spanneneinordnung über einen Kriterienkatalog ist dann oft ein weiterer Grund für Streit.
Sie möchten sich gegen eine Mieterhöhung wehren oder ihren Mietvertrag auf Einhaltung der Mietpreisbremse prüfen lassen? Prüfung und Beratung bieten wir als Mieterschutzbund unseren Mitgliedern kostenlos an.
