Wenn Sie einer Mieterhöhung nicht zustimmen

Will der Vermieter die Miete nach § 558 BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, benötigt er für die Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters. (Für die Mieterhöhungen im Rahmen von Indexmiete und Staffelmiete sowie bei Modernisierungs-Mieterhöhungen und Anpassung der Nebenkosten ist dagegen keine Zustimmung nötig.) Für die Zustimmung hat der Mieter ab der Zustellung 2 volle Kalendermonate Zeit und die neue Miete wird erst zum Beginn des dritten Monats fällig. Was aber passiert, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt oder er explizit die Mieterhöhung ablehnt?

Hat der Mieter innerhalb der Frist der Mieterhöhung nicht zugestimmt, kann der Vermieter eine Zustimmungsklage beim Amtsgericht einreichen. Dafür hat er 3 Monate Zeit. Lässt der Vermieter die Frist für die Zustimmungsklage verstreichen, gilt das als Rücknahme der Mieterhöhung.

Die Zustimmungsklage ist die einzige Möglichkeit für den Vermieter, eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete durchzusetzen, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt. Insbesondere ist die Ablehnung der Mieterhöhung kein Grund für eine Kündigung und der Vermieter darf ohne Zustimmung auch nicht einfach die höhere Miete einziehen.

Wie bei den meisten Gerichtsverfahren muss der Kläger (Vermieter) auch bei der Zustimmungsklage zunächst die Gerichtskosten vorschießen und jede Partei ihre Anwaltskosten tragen. Nach dem Urteil kann sich derjenige, der den Prozess gewonnen hat, seine Kosten von der unterlegenen Partei erstatten lassen. Wird der Zustimmungsklage nur teilweise stattgegeben, werden die Kosten anteilig aufgeteilt. Fordert der Vermieter also beispielsweise 100 € Mieterhöhung und bekommt 75 € zugesprochen, dann muss der Mieter 75 % der gesamten Anwalts- und Gerichtskosten tragen.

Aufgrund der mit einer Zustimmungsklage verbundenen Risiko sollten sich Mieter ohne Mietrechtsschutz sehr sicher sein, wenn sie eine Mieterhöhung ablehnen. Erscheint die Mieterhöhung grundsätzlich gerechtfertigt, aber zu hoch – beispielsweise weil sie gegen die Kappungsgrenze verstößt – ist auch eine Teilzustimmung zur Mieterhöhung möglich. Das reduziert auch das Risiko, dass die Gerichtskosten anteilig übernommen werden müssen.

Achtung: Gewinnt der Vermieter die Zustimmungsklage (teilweise), dann muss der Mieter nicht nur in der Zukunft eine höhere Miete zahlen. Die Miete erhöht sich dann auch rückwirkend. Der Zeitpunkt zu dem die neue Miete in Kraft tritt, ist dieselbe als hätte der Mieter rechtzeitig zugestimmt. Nachdem das Urteil Rechtskraft erlangt hat, hat der Mieter dann 1 Monat Zeit, die zu wenig gezahlte Miete nachzuzahlen. Da sich eine Zustimmungsklage lange hinziehen kann, besteht bei unpünktlicher Nachzahlung sogar das Risiko einer fristlosen Kündigung, wenn die Nachzahlung mindestens 2 Monatsmieten entspricht.

Gut zu wissen: Auch eine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung ist möglich, insbesondere durch stillschweigende Zahlung der neuen Miete. Allerdings kann das etwas riskant sein, da der Vermieter bereits am ersten Tag nach Ende der Zustimmungsfrist eine Zustimmungsklage einreichen kann, während die Miete erst am dritten Werktag fällig wird.

Als Mieterverein prüfen wir für unsere Mitglieder kostenlos, ob sie der Mieterhöhung zustimmen sollten oder nicht. Außerdem ermitteln wir, ob und in welcher Höhe eine Teilzustimmung Sinn macht. Darüber hinaus stellen wir Mietern Anschreiben zur Verfügung, mit denen sie die Mieterhöhung ablehnen können.