Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn Ihr Vermieter eine Modernisierung von Haus oder Wohnung ankündigt, klingt das zunächst oft positiv: Neue Fenster, bessere Dämmung, ein neuer Aufzug oder eine moderne Heizungsanlage können den Wohnkomfort erheblich steigern oder die Nebenkosten senken. Doch Modernisierungen gehen häufig auch mit einer Mieterhöhung einher, die viele Mieterinnen und Mieter vor finanzielle Herausforderungen stellt. Aber welche Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist zulässig? Welche Kosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen und was können Sie tun, wenn die angekündigte Mieterhöhung unverhältnismäßig erscheint? In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, welche gesetzlichen Regelungen es gibt, welche Rechte Sie haben und wie Sie sich im Falle einer überzogenen Mieterhöhung wehren können. Außerdem gehen wir im Detail auf einige besonders häufige Arten von Modernisierungen ein. Sie haben Fragen zur Mieterhöhung nach Modernisierung? Als Mieterverein helfen wir gerne.

Inhalt:

• Berechnung der Modernisierungsumlage
• Maximale Mieterhöhung nach Modernisierung
• Modernisierungs-Mieterhöhung: Fristen und Ablauf
• Gegen Modernisierungsumlage wehren
• Energetische Sanierung
• Mieterhöhung für neue Fenster
• Neue Heizung auf Mieter umlegen?
• Mieterhöhung nach Badmodernisierung
• Mieterhöhung nach Aufzug-Einbau oder Fahrstuhl-Modernisierung

Gut zu wissen: Will der Vermieter den Charakter einer Wohnung durch umfangreiche Baumaßnahmen grundlegend verändern, stellt das keine Modernisierung dar. Solche Umbauten muss der Mieter nicht dulden und folglich auch keine Mieterhöhung dafür akzeptieren.

Modernisierungs-Mieterhöhung: Berechnung der Modernisierungsumlage

Der Vermieter kann 8 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Das entspricht knapp 0,67 % der Modernisierungskosten, die als Modernisierungsumlage die Monatsmiete erhöhen. (In manchen Quellen findet sich auch noch eine Modernisierungsumlage von 11 %, diese ist aber inzwischen veraltet.)

Sind die Kosten direkt einer Wohnung zuzuordnen, wirken sie sich auch nur auf die Modernisierungsumlage dieser Wohnung aus. Profitiert das gesamte Haus von der Modernisierung, sind die Kosten „angemessen“ aufzuteilen. Ob die Aufteilung angemessen ist oder der Vermieter sein billiges Ermessen zu weit ausgereizt hat, ist ein häufiger Streitpunkt, bei dem Gerichte auch nicht immer einheitlich entscheiden.

Häufig führen Vermieter Modernisierungsmaßnahmen dann durch, wenn ohnehin eine Renovierung des Hauses nötig wäre. Instandsetzung und Reparaturen sind aber Aufgaben des Vermieters, die bereits über die Miete abgegolten sind. Nach § 559 (2) BGB muss der Vermieter daher die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die ohnehin angefallen wären, von den entstandenen Kosten abziehen. Dabei ist der Abnutzungsgrad der betroffenen Gebäudeteile angemessen zu berücksichtigen. Sind die Kosten für die reinen Erhaltungsmaßnahmen nicht – z.B. aus einem Alternativangebot – bekannt, sind sie zu schätzen. Auch darüber gibt es häufig Streit.

Finanzierungskosten – also insbesondere Zinsen – kann der Vermieter bei der Berechnung der Modernisierungsumlage nicht geltend machen. Hat er Fördermittel erhalten – auch in Form von Zinsvergünstigungen – muss der Vermieter diese Förderung von den Kosten abziehen.

Müssen die Mieter während der Modernisierung in einer Ersatzwohnung untergebracht werden oder machen sie eine Mietminderung geltend, kann der Vermieter diese Kosten ebenfalls nicht im Rahmen der Modernisierungsumlage geltend machen.

Die Berechnung der Modernisierungsumlage muss der Vermieter außerdem offenlegen und erläutern, wenn er die Mieterhöhung geltend macht. Dabei sind auch erhaltene Fördermittel anzugeben.

Gut zu wissen: Damit der Vermieter eine Modernisierungsumlage verlangen kann, reicht es, dass überhaupt eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts eintritt. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt hier nur eingeschränkt: So kann es beispielsweise sein, dass die Modernisierungsumlage aus Mietersicht in einem schlechten Verhältnis zum gesteigerten Wohnwert steht. Auch muss der Vermieter nicht den günstigsten Anbieter beauftragen. Lediglich bei einem krassen Missverhältnis oder Kosten, die deutlich über den Marktpreisen liegen, haben Gerichte Modernisierungs-Mieterhöhungen schon abgelehnt. Beantragt der Vermieter dagegen keine Fördermittel, obwohl er dazu berechtigt gewesen wäre, kann das zu seinen Lasten ausgelegt werden.

Maximale Mieterhöhung nach Modernisierung

Manche Modernisierungs-Projekte arten in eine regelrecht Luxussanierung aus. In anderen Fällen übersteigt die Modernisierungsumlage für eine energetische Sanierung bei weitem die Heizkosten-Einsparung der Mieter. Solche Modernisierungen dienten früher oft dazu, Mieten übermäßig zu erhöhen oder die Mieter aus den Wohnungen zu drängen. Nach § 559 (3a) gibt es daher Obergrenzen für die maximale Mieterhöhung nach Modernisierung. Diese sind:

• Allgemein: 3 € pro Quadratmeter.
• Bei einer bisherigen Miete unter 7 € pro Quadratmeter: 2 € pro Quadratmeter.
• Wenn es um die Einsparung von Energie oder eine neue Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz geht: 0,50 € pro Quadratmeter.

Da diese Obergrenzen durch eine Aufteilung in mehrere Einzelmaßnahmen leicht zu umgehen wären, gilt die maximale Mieterhöhung nicht pro Modernisierungs-Maßnahme, sondern für einen Zeitraum von 6 Jahren.

Modernisierungs-Mieterhöhung: Fristen und Ablauf

Sofern die Modernisierung nicht nur unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache hat und zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt, muss sie der Vermieter mindestens 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten ankündigen. Dafür reicht die Textform, also z. B. eine Email. Die Ankündigung der Modernisierung muss insbesondere folgende Angaben enthalten:

• Angaben zu den geplanten Maßnahmen in wesentlichen Zügen.
• Geplanter Beginn und Dauer der Modernisierungs-Maßnahmen.
• Voraussichtliche Mieterhöhung.
• Hinweis auf den Härtefalleinwand.

Sind die Modernisierungs-Maßnahmen abgeschlossen, kann der Vermieter in Textform die Mieterhöhung verlangen. Gibt es einzelne, voneinander trennbare Modernisierungen, kann der Vermieter auch für einzelne Maßnahmen eine Mieterhöhung geltend machen, selbst wenn andere noch nicht abgeschlossen sind. In seinem Schreiben hat er die Berechnung der Mieterhöhung auch zu erläutern. Mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungs-Erklärung wird dann die neue Miete fällig. Allerdings verschiebt sich diese Frist um 6 Monate, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht (bzw. nicht korrekt) angekündigt hat oder wenn die Mieterhöhung mehr als 10 % über der angekündigten Mieterhöhung liegt.

Gegen Modernisierungsumlage wehren

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, ist Streit oft vorprogrammiert. Das gilt erst recht, wenn mit dem Schreiben bereits eine deutliche Mieterhöhung angekündigt wird. Da es bereits vor der Durchführung der Baumaßnahmen Möglichkeiten gibt, die Mieterhöhung zu verhindern oder zu verzögern, sollten sich betroffene Mieter möglichst frühzeitig Hilfe holen. Als Mieterschutzbund stehen wir unseren Mitgliedern kostenlos mit Rat und Tat zur Seite.

Mietern stehen unter anderem folgende Maßnahmen zur Verfügung, um sich gegen Modernisierungs-Mieterhöhungen zu wehren:

• Mieter sollten den Zustand der Mietsache mit Fotos dokumentieren. So können sie hinterher belegen, wie sanierungsbedürftig die modernisierten Bauelemente waren – oder wie wenig die Modernisierung gebracht hat. Außerdem lassen sich so mögliche Beschädigungen am Eigentum der Mieter besser den Bauarbeiten zuordnen.
• Sowohl bei der Ankündigung der Modernisierung als auch bei der eigentlichen Mieterhöhung sollte man sehr genau auf die Einhaltung der Formalitäten achten. Fehler können hier schnell teuer werden – für den Vermieter.
• Ggf. können die Mieter auch Unterlagen vom Vermieter anfordern, um sich ein besseres Bild zu machen.
• Bei Aufstellung und Erläuterung der Kosten sollten Mieter auf unzulässige Kosten (z.B. Zinsen) achten und auch prüfen, ob Fördermittel korrekt abgezogen wurden.
• Mieter können sich auch gegen die Mieterhöhung wehren, wenn die gesetzlichen Obergrenzen nicht eingehalten wurden. Daher sollten auch Unterlagen zu früheren Mieterhöhungen aufbewahrt werden.
• Mieter können auch grundsätzlich der Einstufung einer Baumaßnahme als Modernisierung widersprechen. Dazu müssten sie den gesteigerten Gebrauchswert, den verringerten Energieaufwand oder ein sonstiges Merkmal einer Modernisierung bestreiten. Ggf. entfällt sogar die Duldungspflicht für die Modernisierung, sodass die Baumaßnahmen gar nicht durchgeführt werden können.
• Hat der Vermieter keine oder zu geringe ersparte Erhaltungsmaßnahmen einbezogen, können Mieter auch dagegen vorgehen.
• Ein weiterer Ansatzpunkt, um sich gegen die Mieterhöhung zu wehren, ist die Angemessenheit des Aufteilungs-Schlüssels, mit dem die Kosten auf verschiedene Wohnungen verteilt werden.
• Nach § 559 (4) BGB ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Für diesen Härtefalleinwand haben Mieter nach der Modernisierungsankündigung nur einen Kalendermonat Zeit.
• In vielen Fällen können sich die Mieter zwar nicht gegen die Mieterhöhung wehren, ihnen steht aber während Bauarbeiten eine Mietminderung zu. Außerdem kann es oft Sinn machen, den ursprünglichen Mietvertrag auf die Einhaltung der Mietpreisbremse zu überprüfen.

Sie möchten sich gegen eine Modernisierungs-Mieterhöhung wehren, verstehen aber nur Bahnhof? Werden Sie Mitglied in unserem Mieterbund und lassen Sie sich beraten!

Energetische Sanierung

Unter energetischer Sanierung versteht man insbesondere die Dämmung von Wänden, Kellerdecken, Dachböden, Türen, Dächern und Kellerwänden. Auch neue Fenster und eine Heizungsmodernisierung zählen i.d.R. dazu, werden im Folgenden aber detaillierter erläutert.

Dass das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Modernisierungs-Mieterhöhungen nur eingeschränkt gilt, zeigt sich vor allem bei der energetischen Sanierung. Maßnahmen zur Energieeinsparung zählen auch dann als Modernisierung, wenn die Miete dadurch stärker steigt als die Miet-Nebenkosten (insbesondere Kosten für Heizung und Warmwasser) voraussichtlich sinken werden.

Eine weitere Sonderregelung für energetische Modernisierungen betrifft die Mietminderung während der Baumaßnahmen: Sie ist für 3 Monate ausgeschlossen.

Die energetische Sanierung dient zwar in erster Linie der Einsparung von Energie, gleichzeitig spart sich der Vermieter aber meist auch einen Erhaltungsaufwand. So müsste der Putz an der Außenwand ohnehin früher oder später erneuert oder zumindest frisch gestrichen werden und auch ein Dach wird mit der Zeit sanierungsbedürftig. Die dafür – hypothetisch – anfallenden Kosten müssen aus der Modernisierungsumlage herausgerechnet werden. Anteilig gilt das selbst dann, wenn Putz, Türen oder Dach zwar alt aber noch nicht reparaturbedürftig sind.

Mieterhöhung für neue Fenster

Fenster werden in der Regel erst nach Jahrzehnten ausgetauscht. Durch den technischen Fortschritt bei Dämmung und Sicherheit im Fensterbau sind daher die meisten Fenster-Sanierungen auch eine Modernisierung. Das gilt insbesondere für die erstmalige Verwendung von Isolierglas. Der Einbau von Lärmschutz-Fenstern zählt dagegen nur dann als Modernisierung, wenn die Wohnung verstärkt Lärm ausgesetzt ist, beispielsweise durch einen Flughafen oder eine vielbefahrene Straße.

Auch der Einbau von zusätzlichen oder größeren – z. B. bis zum Boden reichenden – Fenstern kann eine Modernisierung darstellen. Muss der Mieter dadurch aber mit mehr neugierigen Blicken der Nachbarn rechnen, wird der Gebrauchswert der Wohnung möglicherweise sogar reduziert, sodass eine Modernisierungs-Mieterhöhung ausgeschlossen ist.

Dass Fenster bei ihrem Austausch meist alt sind, hat für die Mieter aber auch einen Vorteil: Der Vermieter muss bei der Berechnung des Modernisierungszuschlags meist einen hohen Erhaltungsaufwand gegenrechnen.

Neue Heizung auf Mieter umlegen?

Auch die Kosten für eine neue Heizung können auf die Mieter umgelegt werden – sofern die neue Anlage zu niedrigeren Betriebskosten führt. Da die Mieterhöhung die eingesparten Betriebskosten übersteigen darf, ist das meist der Fall.

Nach § 559e BGB gibt es für geförderte Heizungssanierungen, die die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen sollen, einige Sonderregelungen. So können bis zu 10 % der anrechenbaren Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden – statt der üblichen 8 %. Außerdem darf der Vermieter für die eingesparten Erhaltungsmaßnahmen eine Pauschale von 15 % der angefallenen Kosten ansetzen – unabhängig von Alter und Zustand der alten Heizungsanlage.

Andererseits gilt bei einer Heizungsmodernisierung i.d.R. eine maximale Mieterhöhung von 0,50 € innerhalb von 6 Jahren.

Mieterhöhung nach Badmodernisierung

Durch umfangreiche Installationen und große Flächen mit Fliesen sind Badezimmer meist die für den Vermieter teuersten Räume. Auch sie werden daher oft erst renoviert, wenn sie bereits einige Jahrzehnte alt sind. Entsprechend hoch sind daher die eingesparten Erhaltungsaufwendungen anzusetzen. Werden bei einer reinen Instandsetzung lediglich alte Leitungen, Fliesen, Armaturen oder Einbauten gegen neue ersetzt, kann eine Badsanierung auch komplett zulasten des Vermieters gehen.

Allerdings gibt es auch bei der Badrenovierung viele Maßnahmen, die eine Modernisierung darstellen. Dann kann der Vermieter eine Mieterhöhung fordern. Solche Maßnahmen können beispielsweise sein:

• Einbau von größeren oder doppelten Waschbecken.
• Eine kleine Sitzwanne wird durch eine vollwertige Badewanne ersetzt.
• Die Dusche wird stufenlos ausgeführt.
• Das Badezimmer wird vergrößert (oder überhaupt erstmalig angelegt). Das darf sogar zulasten anderer Räume gehen.

Eine Maßnahme, die keine Modernisierung darstellt, ist die Zusammenlegung von Bad und Toilette in einem Raum. Dies stellt eher eine Reduzierung des Nutzwertes dar, da die gleichzeitige Benutzung von Waschbecken und Dusche bzw. Badewanne auf der einen und Toilette auf der anderen Seite durch zwei Personen dann nur noch eingeschränkt möglich ist.

Mieterhöhung nach Aufzug-Einbau oder Fahrstuhl-Modernisierung

Dass ein Aufzug gerade für Mieter in höheren Stockwerken ein Vorteil ist, dürfte kaum zu bestreiten sein. Gerade Mieter in den unteren Stockwerken bezweifeln dagegen oft den Sinn einer Aufzug-Modernisierung oder des erstmaligen Einbaus eines Fahrstuhls. Auch die Rechtsprechung ist hier nicht immer einheitlich.

Klar ist: Die Erneuerung eines Aufzugs ist nur dann eine Modernisierung, wenn das neue Modell komfortabler, schneller, barrierefreier, leiser, kindersicherer oder günstiger im Betrieb ist bzw. andere klare Vorteile gegenüber dem Vorgänger hat. Den ersparten Erhaltungsaufwand muss der Vermieter auf jeden Fall abziehen. Bewohner im Erdgeschoss müssen sich nur an der Modernisierung beteiligen, wenn mit ihnen auch die Beteiligung an Betriebskosten für den Aufzug vereinbart ist.

Auch der erstmalige Einbau eines Aufzugs zählt nicht unbedingt als Gebrauchsvorteil und erlaubt dann auch keine Mieterhöhung. Das kann beispielsweise für das Erdgeschoss oder für zweigeschossige Häuser gelten. Auch wenn der Lift nur „auf halber Treppe“ hält, stellt er für Mieter im ersten Stock kaum einen Gebrauchsvorteil dar.

Gestritten wird auch regelmäßig über die „Billigkeit“ der Aufteilung der Kosten auf die verschiedenen Mieter. Insbesondere profitieren die Mieter in den einzelnen Stockwerken unterschiedlich stark von einem Aufzug. Klar ist außerdem: Eine Modernisierungsumlage kommt nur für Mieter infrage, die den Aufzug auch nutzen können. Das ist beispielsweise nicht der Fall, wenn nur der Aufzug in einem anderen Treppenaufgang modernisiert wird.