Mieterhöhung: Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Manche Mitglieder unseres Mietervereins berichten darüber, dass ihnen in kurzem Abstand wiederholt eine Mieterhöhung zugestellt wurde. „Wie oft darf die Miete erhöht werden?“ ist daher eine häufige Frage in unseren Beratungsgesprächen. Tatsächlich gibt es im deutschen Mietrecht keine Begrenzung für die Anzahl an Mieterhöhungen – wohl aber Fristen, Mindestabstände und Begrenzungen der Höhe. Wie oft eine Mieterhöhung erfolgen darf, ist daher nur indirekt festgelegt. Wir als Mieterschutzbund beraten unsere Mitglieder kostenlos, wenn sie Fragen zur Häufigkeit von Mieterhöhungen oder andere Mietrechts-Probleme haben.

Wie oft die Miete erhöht werden darf, hängt insbesondere davon ab, um welche Art von Mieterhöhung es sich handelt. Fristen und Begrenzungen der verschiedenen Arten von Mieterhöhungen sind dabei unabhängig voneinander. Folgende Arten von Mieterhöhungen kommen infrage:

Wie oft darf eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen?

Steigen die Mieten für vergleichbare Wohnungen, kann der Vermieter eine Anpassung des Mietzinses an die ortsüblichen Vergleichsmieten verlangen. Nach § 558 (1) BGB ist dies aber nur möglich, wenn die Miete zum Zeitpunkt, in dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten konstant war. (Modernisierungs-Mieterhöhungen und Anpassungen der Nebenkosten zählen bei der 15-Monats-Frist nicht.)

Zudem muss der Vermieter die Kappungsgrenze beachten: Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete nur um 20 % steigen – in Orten mit angespannter Wohnsituation wie München, Hamburg oder Berlin sogar nur um 15 %. Erreicht eine Mieterhöhung diese Kappungsgrenze, haben die Mieter also erst einmal 36 Monate ihre Ruhe.

Wie oft darf eine Modernisierungs-Mieterhöhung erfolgen?

Erhöht der Vermieter den Wohnwert einer Wohnung durch eine Modernisierung, kann er den Mieter angemessen an den Kosten beteiligen. Die Modernisierungs-Mieterhöhung ist dabei auf 8 % der anrechenbaren Kosten begrenzt – gerechnet auf die Jahresmiete. (Das entspricht ca. 0,67 % der Kosten, auf die Monatsmiete aufgeschlagen werden können.)

Dabei gibt es grundsätzlich keine Begrenzung, wie oft eine Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen verlangt werden kann. Solange es sich um trennbare Maßnahmen handelt, kann der Vermieter also auch öfter eine Mieterhöhung fordern, selbst wenn alle Maßnahmen in einem gemeinsamen Schreiben angekündigt wurden. Der Vermieter könnte beispielsweise kurz nacheinander Etagenheizungen gegen eine Zentralheizung ersetzen, nachträglich einen Aufzug einbauen, einfache Fenster gegen Isolierglas austauschen, die Wände dämmen und Türen mit verbesserter Sicherheit einbauen – und jedes Mal die Miete erhöhen. (BGH-Urteil vom 28.4.2021, Az. VIII ZR 5/20)

Während nicht begrenzt ist, wie oft eine Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen erfolgen darf, ist die Höhe der Mietanpassungen durchaus begrenzt. Insgesamt darf die Miete auf diese Weise innerhalb von 6 Jahren maximal um 3 € pro Quadratmeter steigen. Lag der Mietpreis bisher unter 7 €, gilt sogar eine Beschränkung auf 2 € pro Quadratmeter. Für einen Heizungstausch darf sich die Miete sogar nur um 0,50 € pro Quadratmeter erhöhen.

Sofern der Vermieter mehrere Modernisierungs-Maßnahmen in kurzer Folge durchführt, sollten Mieter außerdem eine Mietminderung prüfen – beispielsweise wegen Baulärm oder Heizungsausfall.

Wie oft kann eine Indexmiete oder Staffelmiete erhöht werden?

In manchen Mietverträgen ist eine Indexmiete bzw. Staffelmiete vereinbart. Dadurch legen Mieter und Vermieter bereits im Voraus fest, wie Mieterhöhungen zu erfolgen haben. Daraus ergibt sich, wie stark und wie oft die Miete erhöht werden kann:

Bei der Staffelmiete wird die Miete zu im Voraus vereinbarten Terminen um oder auf einen bestimmten Betrag erhöht. Der Vermieter braucht in diesem Fall keine Ankündigung der Mieterhöhung zu schicken. Die Anpassung erfolgt automatisch und der Mieter hat selbst dafür Sorge zu tragen, dass er die korrekte Miete überweist. Die vereinbarten Termine für die Mieterhöhungen müssen mindestens 1 Jahr auseinanderliegen und die erste Mieterhöhung darf auch erst nach einem Jahr Mietdauer erfolgen. Meist werden daher jährliche Mieterhöhungen vereinbart, auch wenn längere Intervalle rechtlich zulässig sind.

Bei der Indexmiete vereinbaren die Vertragspartner, dass der Vermieter die Miete an die Inflation anpassen darf. In diesem Fall kann der Vermieter die Mieterhöhung zum Beginn des übernächsten Monats fordern. Die Miete muss ab Mietbeginn und nach jeder Mieterhöhung allerdings mindestens 1 Jahr lang konstant bleiben, eine Mieterhöhung kann also höchstens jährlich erfolgen. Der Vermieter kann sich allerdings auch länger mit der Anpassung an die Inflation Zeit nehmen und diese nach Jahren noch nachholen.

Die gute Nachricht: Bei Indexmiete und Staffelmiete ist eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vollständig und eine Modernisierungs-Mieterhöhung weitgehend ausgeschlossen.

Wie oft dürfen die Nebenkosten angepasst werden?

Eine Erhöhung der Nebenkosten mag sich für Mieter wie eine Mieterhöhung anfühlen, rechtlich gesehen ist es aber keine. Daher erfolgen Mieterhöhungen und Erhöhungen der Nebenkosten unabhängig voneinander – sogar bei Indexmiete und Staffelmiete. Wie oft die Nebenkosten angepasst werden dürfen, hängt davon ab, was vereinbart wurde:

Wurde eine normale Nebenkosten-Vorauszahlung vereinbart, ist eine Erhöhung nur mit der Betriebskostenabrechnung möglich, die jährlich zu erstellen ist. Da der Vermieter (normalerweise) ein ganzes Kalenderjahr Zeit hat, um die Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr zu erstellen, können die Abstände zwischen 2 Anpassungen variieren. Stimmt der Mieter zu – beispielsweise um eine hohe Nebenkosten-Nachzahlung zu vermeiden – kann eine Anpassung auch öfter erfolgen. Wir empfehlen unseren Mitgliedern eher, das Geld anzulegen und so von den Zinsen zu profitieren.

Ist im Mietvertrag eine Nebenkosten-Vorauszahlung mit Öffnungsklausel vereinbart, kann der Vermieter die Vorauszahlung jedes Mal anpassen, wenn sich ein Teil der umlagefähigen Nebenkosten ändert. Theoretisch kann sich die Warm-Miete dann sehr oft erhöhen.

Ist eine Nebenkostenpauschale mit Anpassungsoption vereinbart, kann sich die Warm-Miete ebenfalls öfter erhöhen. Die erhöhte Pauschale ist aber erst zum übernächsten Monat fällig.

Ihr Vermieter hat die Miete oder die Nebenkosten erhöht? Als Mieterverein prüfen wir für unsere Mitglieder u. a. kostenlos:

• Ob grundsätzlich die Mieterhöhung zulässig ist – oder ob z. B. die Miete zu oft erhöht wurde.
• Ob der Vermieter inhaltliche oder formale Fehler gemacht hat.
• Ob die Höhe der Mieterhöhung korrekt berechnet wurde.

Ist die Mieterhöhung bzw. die Erhöhung der Nebenkosten zu hoch oder ganz unzulässig, erstellen wir für unsere Mitglieder auch entsprechende Anschreiben, mit denen sie sich wehren können.