Mieterhöhung bei langjährigen Mietern

Gerade langjährige Mieter, die sich an ihre Miethöhe gewöhnt haben, werden oft besonders hart von einer Mieterhöhung getroffen. Was viele überrascht: Langjährige Mieter sind grundsätzlich nicht anders vor Mieterhöhungen geschützt als andere Mieter von Wohnungen. Liegt die letzte Mieterhöhung schon länger zurück, kann die Erhöhung sogar besonders hoch ausfallen. Wir als Mieterschutzbund haben hier zusammengestellt, worauf langjährige Mieter bei einer Mieterhöhung achten sollten.

Gut zu wissen: Teilweise können langjährige Mieter auch bis zu 10 Jahre zurückliegende Mieterhöhungen noch anfechten und sich so zu viel gezahlte Miete zurückholen.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei langjährigen Mietern

Gerade bei langjährigen Mietern wäre es Vermietern kaum zuzumuten, wenn sie die Miete gar nicht erhöhen dürften, während die Mieten für vergleichbare neu vermietete Wohnungen ständig steigen. Daher dürfen Vermieter die Miete bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ anpassen. Eine solche Mieterhöhung kann allerdings frühestens 12 Monate nach Mietbeginn oder nach Wirksamwerden der letzten entsprechenden Mieterhöhung erfolgen.

Hat der Vermieter bei einem langjährigen Mieter lange nicht mehr die Miete erhöht, könnte diese Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete einen regelrechten Preisschock darstellen. Um allzu drastische Mieterhöhungen zu vermeiden, gibt es daher die sogenannte Kappungsgrenze: Durch Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen. In Orten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt kann von der jeweiligen Landesregierung die Kappungsgrenze sogar auf 15 % abgesenkt werden. Das ist beispielsweise in Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Dresden, Bremen (nur Stadt), Nürnberg, Hannover, Leipzig, Kiel und Erfurt der Fall.

Modernisierungs-Mieterhöhungen bei langjährigen Mietern

Gerade wenn ein Mietvertrag schon sehr lange läuft, kann es sein, dass die Wohnung bzw. das ganze Mietshaus nicht mehr den aktuell üblichen Ansprüchen genügt und daher modernisiert wird. Beispiele dafür sind die energetische Sanierung (u.a. Dämmung der Wände, Einbau von Isolierglasfenstern) oder der nachträgliche Einbau von Aufzügen. Vermieter können in diesem Fall bis zu 8 % der anteiligen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

Gerade langjährige Mieter, die in einem älteren Haus leben, sollten darauf achten, dass in den Kosten für die Modernisierung nicht auch ohnehin nötige Kosten für Renovierung bzw. Reparaturen versteckt werden. Das kann z.B. der Fall sein, wenn ein Haus gedämmt wird, das längst neu verputzt werden müsste.

Handelt es sich um eine sogenannte Luxussanierung und nicht nur um eine Anpassung an moderne Standards, kann (nicht nur) für manche langjährigen Mieter eine Härtefall-Regelung greifen. Demnach können die Mieter der Mieterhöhung widersprechen, wenn dadurch ihr Lebensunterhalt gefährdet wird.

Staffelmieten bei langjährigen Mietern

Bei der Staffelmiete werden bereits im Mietvertrag zukünftige Mieterhöhungen im Voraus vereinbart. Dabei legen die Vertragspartner für jede Mieterhöhung das Datum sowie die Miethöhe oder die Mieterhöhung als Betrag fest. Da die Zahl der im Voraus vereinbarten Mieterhöhungen begrenzt ist, läuft die Staffelmiete bei langjährigen Mietern irgendwann aus. Danach sind wieder normale Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Modernisierungs-Mieterhöhungen möglich. Dabei müssen aber die normalen Regeln wie die Kappungsgrenze beachtet werden.

Gut zu wissen: Während der Laufzeit der Staffelmiete ist weder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete noch (mit wenigen Ausnahmen) eine Modernisierungs-Mieterhöhung zulässig. Ein „Nachholen“ von Mieterhöhungen für Modernisierungen, die während der Laufzeit der Staffelmiete stattgefunden haben, ist auch nach Auslaufen der Staffel bei langjährigen Mietern nicht möglich.