Mieterhöhung maximal: Wie viel ist erlaubt?

Mieterhöhungen sind für Mieter ärgerlich aber grundsätzlich erlaubt. Oft überschreiten die Vermieter aber die maximal zulässige Mieterhöhung. In solchen Fällen stehen wir als Mieterschutzbund unseren Mitgliedern kostenlos mit Rat und Tat zur Seite. Hier geben wir schon einmal einen Überblick welche Mieterhöhung maximal zulässig ist.

Dabei ist eine pauschale Aussage leider schwierig, da die maximale Mieterhöhung davon abhängt, um was für eine Art von Mieterhöhung es sich handelt, welche Mietanpassungen bisher erfolgt sind und in welchem Ort sich die Wohnung bzw. das Haus befindet. Noch komplexer wird die Frage, wie viel Mieterhöhung erlaubt ist, wenn der Vermieter unterschiedliche Arten von Mieterhöhungen nacheinander fordert. So könnte ein Vermieter zunächst die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, dann eine Modernisierung – mit anschließender Mieterhöhung – durchführen und nach der nächsten Betriebskostenabrechnung auch noch die Nebenkosten erhöhen. Die Grenzen für die maximale Mieterhöhung gelten dabei nämlich unabhängig voneinander. Für die einzelnen Arten von Mieterhöhungen gelten folgende Grenzen:

Maximale Mieterhöhung bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Steigende Mieten sind leider eine Realität. Daher wäre es Vermietern nicht zuzumuten, wenn sie keine Mieterhöhungen bei langjährigen Mietern durchführen könnten. In § 558 BGB hat der Gesetzgeber daher geregelt, dass der Vermieter Mieterhöhungen maximal bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ verlangen kann. Dabei kann er nicht einfach irgendwelche Mieten zugrunde legen, sondern nur Objekte mit vergleichbarer Ausstattung, Lage etc.

Da die maximale Mieterhöhung von der ortsüblichen Vergleichsmiete abhängt, wird bei ihrer Berechnung gerne getrickst und häufig darüber gestritten. Grundsätzlich gibt es 4 Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen:

• den offiziellen Mietspiegel
• eine Mietdatenbank
• ein Mietgutachten
• die Miethöhen von 3 Vergleichswohnungen

Dabei hat gerade ein qualifizierter Mietspiegel in der Regel Vorrang. Auch dann können Mieter und Vermieter aber beispielsweise ganz unterschiedliche Vorstellungen davon haben, wie einzelne Aspekte der Wohnung berücksichtigt werden.

Zusätzlich zur Begrenzung der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es noch die sogenannte Kappungsgrenze. Diese besagt, dass durch Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete die Miete maximal um 20 % in 3 Jahren steigen darf. In Orten mit besonders angespanntem Mietmarkt können die Bundesländer die Kappungsgrenze sogar auf 15 % reduzieren. Das gilt für die meisten Großstädte wie München, Berlin, Frankfurt oder Hamburg.

Wie hoch darf eine Modernisierungs-Mieterhöhung maximal ausfallen?

Unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete auch erhöhen, wenn er die Wohnung bzw. das Haus modernisiert. Nicht jede Baumaßnahme zählt dabei als Modernisierung. Durch die Maßnahme muss sich der Wohnwert des Mietobjekts erhöhen. Das kann beispielsweise durch den nachträglichen Einbau eines Aufzugs oder durch eine energetische Sanierung gegeben sein. Maßnahmen, die nur den ursprünglichen Zustand wiederherstellen oder erhalten – beispielsweise eine Erneuerung von maroden Leitungen oder neuer Putz – stellen dagegen keine Modernisierung dar. Auch bei Modernisierungs-Mieterhöhungen gibt es 2 Obergrenzen:

Zum Einen kann der Vermieter nur 8 % seiner anrechenbaren Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Auf die Monatsmiete gerechnet sind das ca. 0,67 % der anrechenbaren Baukosten. Von den ihm in Rechnung gestellten Kosten muss der Vermieter außerdem zunächst erhaltene Fördermittel und eingesparte Instandsetzungskosten abziehen. Gerade bei einer energetischen Sanierung sparen sich Vermieter beispielsweise oft eine ohnehin anstehende Fassadensanierung – die geschätzten Kosten dafür sind dann abzuziehen. Außerdem darf der Vermieter auch keine Finanzierungskosten (Zinsen) geltend machen.

Zum Anderen darf sich durch Modernisierungs-Mieterhöhungen – auch wenn sehr viel oder sehr oft modernisiert wird – die Miete pro Quadratmeter maximal um 3 € erhöhen. Lag die Miete bisher unter 7 € pro Quadratmeter, ist die Grenze sogar nur bei 2 €. Bei bestimmten Heizungs-Modernisierungen kann der Vermieter sogar nur maximal 0,50 € Mieterhöhung geltend machen. Diese maximale Mieterhöhung gilt jeweils für einen Zeitraum von 6 Jahren.

Maximale Mieterhöhung bei der Indexmiete

Mieter und Vermieter können bei Vertragsabschluss eine Indexmiete vereinbaren. Das bedeutet, dass der Vermieter das Recht hat, Mieterhöhungen zu verlangen, die den Geldwertverlust durch Inflation ausgleichen. Die Mieterhöhungen sind dabei nur durch die Inflation – gemessen am „Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland“ des Statistischen Bundesamts – begrenzt. Da der Vermieter auch mehrere Jahre die Miete konstant halten und dann eine Mieterhöhung um die kumulierten Inflationsraten der letzten Jahre fordern kann, sind auch sehr starke Mieterhöhungen möglich. Eine Kappungsgrenze oder ähnliches gibt es nicht und auch die ortsübliche Vergleichsmiete spielt keine Rolle. Daher können Mieter bei einer Erhöhung der Indexmiete nur auf formale Fehler (z.B. Verwendung des falschen Index oder nicht-Einhalten von Fristen) hoffen oder darauf, dass die Ausgangsmiete gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat oder als Wucher zählt.

Modernisierungs-Mieterhöhungen sind bei Verträgen mit Indexmiete weitgehend ausgeschlossen. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist gar nicht möglich. Daher profitiert der Mieter, wenn die Inflation langfristig hinter der Entwicklung der allgemeinen Mietpreise zurückbleibt.

Maximale Mieterhöhung bei der Staffelmiete

Bei der Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter bereits im Mietvertrag zukünftige Mieterhöhungen – entweder unter Angabe der absoluten Erhöhung oder der jeweils gültigen Miethöhe. (Eine Angabe der Erhöhung in Prozent ist nicht zulässig.) Grundsätzlich gibt es hierbei keine maximale Mieterhöhung, da die Vertragsparteien in der Vertragsgestaltung weitgehend frei sind.

Allerdings können Mieter auch nach Vertragsschluss noch die vereinbarte Miete rügen, wenn sie gegen die Mietpreisbremse verstößt – sofern diese vor Ort gilt. Das bedeutet, dass die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Bei der Staffelmiete kann diese Rüge nicht nur für die Ausgangsmiete erfolgen, sondern auch für jede der Mieterhöhungen. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, ist die maximale Mieterhöhung bei der Staffelmiete damit auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Übersteigt die Miete nach einer Staffel-Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete sehr stark, kann es sich im Einzelfall auch um Wucher handeln. Eine allgemeine Kappungsgrenze gibt es allerdings nicht.

Modernisierungs-Mieterhöhungen sind bei vereinbarter Staffelmiete ebenfalls weitgehend ausgeschlossen. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist erst nach dem Auslaufen der Staffelmiet-Vereinbarung zulässig.

Maximale Mieterhöhung bei Sozialwohnungen

Beim geförderten Wohnungsbau gab es in den letzten Jahren einige Gesetzesänderungen, die sich auf die jeweils neu gebauten, preisgebundenen Wohnungen bezogen. Daher gelten hier für die maximalen Mieterhöhungen teilweise unterschiedliche Regelungen, die auch zwischen den Bundesländern verschieden sein können. In der Regel gilt Folgendes:

Zu unterscheiden ist zwischen Mieterhöhungen während der Sozialbindung und Mieterhöhungen nach dem Ende der Sozialbindung.

Während der Sozialbindung benötigen Mieter einen Wohnberechtigungsschein (WBS), um eine Sozialwohnung mieten zu können. Dabei gilt die sogenannte Kostenmiete. Das heißt, dass der Vermieter nur soviel Miete verlangen darf, wie er auch an Kosten hat. Wie viel Mieterhöhung zulässig ist, ergibt sich daher aus den – vom Vermieter darzulegenden – gestiegenen Kosten. Als Kosten gelten dabei nur die Kapitalkosten (insbesondere Zinsen), eine Instandhaltungspauschale, eine Verwaltungspauschale und das Mietausfallwagnis. Abgesehen von den Kapitalkosten werden diese jeweils staatlich festgelegt.

Modernisierungs-Mieterhöhungen sind im sozialen Wohnungsbau normalerweise nur mit Genehmigung der Behörden möglich oder wenn sie durch gesetzliche Vorschriften zwingend durchgeführt werden müssen.

Nach Ablauf der Sozialbindung gelten für die ehemaligen Sozialwohnungen dieselben Regeln für die maximale Mieterhöhung wie bei anderen Wohnungen, für die keine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart ist. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist aber zu beachten, dass auch frühere Mieterhöhungen aufgrund gestiegener Kosten der Kappungsgrenze unterliegen. Ist die Kostenmiete in den letzten 3 Jahren vor dem Ablauf der Sozialbindung also gestiegen, verringert das entsprechend auch die maximale Mieterhöhung beim Ablauf.

Nebenkosten: Maximale Erhöhung bei der „zweiten Miete“

Technisch gesehen sind die Nebenkosten keine „Miete“, sondern nur ein durchlaufender Posten, den der Vermieter an den Mieter weiterverrechnet. Steigen hier die Kosten, kann der Vermieter – normalerweise nur im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung – auch eine Anpassung der Vorauszahlung verlangen. Das gilt insbesondere dann, wenn eine Nebenkosten-Nachzahlung fällig wird. Aber auch wenn eine Kostensteigerung bereits feststeht, kann der Vermieter das bei der Anpassung der Nebenkosten-Vorauszahlung berücksichtigen.

Die schlechte Nachricht für die Mieter: Für die Erhöhung der Nebenkosten-Vorauszahlung gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Die Vorauszahlung darf lediglich nicht die kalkulierten Betriebskosten übersteigen. Außerdem kann der Mieter erwarten, dass der Vermieter sich wirtschaftlich verhält. Daher kann es sein, dass eine Nebenkostenanpassung zu hoch ausfällt, wenn der Vermieter beispielsweise seit Jahren das Gas für die Heizung über den teuren Grundversorger-Tarif bezieht.

Gut zu wissen: Neben den Grenzen für die maximale Mieterhöhung gibt es auch Beschränkungen, wie oft die Miete erhöht werden darf.