Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen

Grundsätzlich kann ein Vermieter auch während der Laufzeit des Mietvertrags die Miete erhöhen. Bei Verträgen mit Indexmiete oder Staffelmiete sind die Modalitäten dafür im Vertrag festgehalten. Bei „normalen“ Mietverträgen kann der Vermieter nur dann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn die Mieten für vergleichbare Wohnungen inzwischen höher liegen als der vereinbarte Mietzins. Für den Fall, dass die Mieten vor Ort besonders stark steigen oder der Vermieter lange keine Mieterhöhung fordert und so die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete besonders hoch ausfallen würde, gibt es die Kappungsgrenze, die die nach § 558 BGB möglichen Mieterhöhungen begrenzt.

Was ist die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen?

Will der Vermieter die Miete an die allgemeine Mietentwicklung anpassen, kann er eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 Absatz 3 BGB ist diese Mieterhöhung jedoch auf maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren begrenzt. Wenn die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde (…) besonders gefährdet ist“, können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung diese Kappungsgrenze sogar auf 15 % absenken.

Die Kappungsgrenze gilt ausschließlich für Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Modernisierungs-Mieterhöhung oder eine Erhöhung der Nebenkosten-Vorauszahlung wird nicht auf die Kappungsgrenze angerechnet. So kann der Vermieter durch eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und anschließende Modernisierung die Miete auch über die Kappungsgrenze hinaus erhöhen.

Fällt bei Sozialwohnungen die Sozialbindung weg, müssen vorherige Erhöhungen der Kostenmiete aber auf die Kappungsgrenze angerechnet werden. Bei Indexmiete und Staffelmiete gibt es keine Kappungsgrenze – allerdings ist hier auch keine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich.

Wie Ihr Mieterverein bei Mieterhöhungen helfen kann

Ein Mieterschutzbund wie der Mieterhilfe e.V. unterstützt seine Mitglieder bei Mieterhöhungen unter anderem mit folgenden Leistungen:

• Beratung durch interne Juristen oder externe Anwälte.
• Prüfung des Mieterhöhungs-Verlangens auf formale Fehler.
• Prüfung der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ggf. Richtigstellung.
• Prüfung der Einhaltung der Kappungsgrenze. Dazu werden auch frühere Mieterhöhungen einbezogen.
• Prüfung, ob beim ursprünglichen Mietvertrag die Mietpreisbremse eingehalten wurde.
• Empfehlung, ob der Mieterhöhung zugestimmt werden soll oder nicht.
• Erstellung von Anschreiben an den Vermieter, mit denen dem Mieterhöhungsverlangen widersprochen wird.

Wo gilt bei Mieterhöhungen die Kappungsgrenze von 15 %?

Nach aktuellem Stand (Februar 2025) haben bis auf das Saarland und Sachsen-Anhalt alle Bundesländer eine Kappungsgrenzenverordnung gemäß § 558 (3) BGB erlassen. Damit gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in 14 Bundesländern entweder landesweit oder in ausgewählten Städten und Gemeinden. Aktuell gilt die Kappungsgrenze von 15 % in folgenden Orten:

Kappungsgrenze in Baden-Württemberg

Die aktuelle Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW) stammt vom 16.06.2020 und gilt vom 01.07.2020 bis zum 30.06.2025. Die maximale Mieterhöhung in Baden-Württemberg wird darin für 89 Städte und Gemeinden auf 15 % beschränkt. im restlichen Bundesland gilt eine maximale Mieterhöhung von 20 %. Die Gemeinden in Baden-Württemberg mit reduzierter Kappungsgrenze sind:

Backnang, Bad Bellingen, Bad Krozingen, Badenweiler, Balgheim, Bietigheim-Bissingen, Bodelshausen, Breisach am Rhein, Bretten, Bubsheim, Büsingen am Hochrhein, Denkendorf, Denzlingen, Dettingen an der Erms, Ditzingen, Eichstetten am Kaiserstuhl, Eigeltingen, Eislingen/Fils, Emmendingen, Eningen unter Achalm, Esslingen am Neckar, Ettlingen, Fellbach, Filderstadt, Fischingen, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Güglingen, Gundelfingen, Hartheim am Rhein, Heidelberg, Heilbronn, Heimsheim, Kandern, Kappel-Grafenhausen, Karlsruhe, Kehl, Kernen im Remstal, Kirchheim unter Teck, Kirchzarten, Konstanz, Kornwestheim, Lahr/Schwarzwald, Lauchringen, Leinfelden-Echterdingen, Leonberg, Lörrach, Ludwigsburg, Mannheim, March, Meißenheim, Merzhausen, Möglingen, Müllheim, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Neuried, Nürtingen, Offenburg, Pliezhausen, Radolfzell am Bodensee, Reichenau, Remseck am Neckar, Reutlingen, Rheinfelden/Baden, Riegel am Kaiserstuhl, Rümmingen, Schallbach, Schallstadt, Sindelfingen, Singen/Hohentwiel, St. Blasien, Staufen im Breisgau, Stuttgart, Tübingen, Überlingen, Ulm, Umkirch, Waiblingen, Waldkirch, Wannweil, Weil am Rhein, Weingarten, Weinheim, Weinstadt, Wendlingen am Neckar, Wernau/Neckar und Winnenden

Kappungsgrenze in Bayern

Die Kappungsgrenzenverordnung in Bayern ist teil der dortigen Mieterschutzverordnung (MiSchuV). Die aktuelle Version vom 14.12.2021 trat am 1.1.2022 in Kraft und gilt bis 31.12.2025. Nach der bayerischen MiSchuV gilt die reduzierte Kappungsgrenze in folgenden 208 Städten und Gemeinden:

Ingolstadt, München, Rosenheim, Kirchweidach, Stammham, Bad Tölz, Benediktbeuern, Bichl, Egling, Gaißach, Geretsried, Icking, Lenggries, Münsing, Reichersbeuern, Wackersberg, Wolfratshausen, Bad Reichenhall, Marktschellenberg, Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Odelzhausen, Petershausen, Sulzemoos, Anzing, Aßling, Baiern, Bruck, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing bei München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Oberpframmern, Pliening, Poing, Steinhöring, Vaterstetten, Zorneding, Dorfen, Erding, Attenkirchen, Eching, Freising, Hallbergmoos, Moosburg a.d. Isar, Neufahrn b. Freising, Zolling, Alling, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Murnau a. Staffelsee, Seehausen am Staffelsee, Dießen am Ammersee, Kaufering, Landsberg am Lech, Bad Wiessee, Fischbachau, Gmund a. Tegernsee, Hausham, Holzkirchen, Irschenberg, Kreuth, Miesbach, Otterfing, Rottach-Egern, Schliersee, Tegernsee, Weyarn, Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching bei München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach im Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim, Neuburg a. d. Donau, Manching, Pfaffenhofen a. d. Ilm, Bad Aibling, Bernau a. Chiemsee, Bad Endorf, Bad Feilnbach, Brannenburg, Bruckmühl, Edling, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Großkarolinenfeld, Kiefersfelden, Kolbermoor, Neubeuern, Oberaudorf, Pfaffing, Prien am Chiemsee, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Stephanskirchen, Tuntenhausen, Wasserburg am Inn, Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching am Ammersee, Inning am Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee, Traunreut, Traunstein, Trostberg, Penzberg, Weilheim in Oberbayern, Landshut, Passau, Bayerbach bei Ergoldsbach, Ergolding, Pfeffenhausen, Rottenburg a. d. Laaber, Sankt-Englmar, Regensburg, Neumarkt in der Oberpfalz, Bamberg, Bayreuth, Forchheim, Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach, Bubenreuth, Eckenthal, Herzogenaurach, Uttenreuth, Oberasbach, Stein, Altdorf bei Nürnberg, Feucht, Lauf a. d. Pegnitz, Röthenbach a. d. Pegnitz, Schwaig bei Nürnberg, Wendelstein, Aschaffenburg, Würzburg, Stockstadt a.Main, Abtswind, Albertshofen, Dettelbach, Martinsheim, Rüdenhausen, Wiesenbronn, Augsburg, Kempten (Allgäu), Memmingen, Friedberg, Kissing, Mering, Gersthofen, Kleinaitingen, Königsbrunn, Neusäß, Stadtbergen, Lindau (Bodensee), Neu-Ulm, Senden und Sonthofen.

Kappungsgrenze in Berlin

Die aktuelle Berliner Kappungsgrenzenverordnung vom 14.3.2023 gilt vom 11.05.2023 bis zum 10.05.2028 und schließt das gesamte Stadtgebiet Berlin ein. Damit liegt die maximale Mieterhöhung in Berlin bei 15 %.

Kappungsgrenze in Brandenburg

Nach der Brandenburger Kappungsgrenzenverordnung (KappGrenzV) vom 10.3.2021 gilt die maximale Mieterhöhung von 15 % in 19 Städten und Gemeinden, hauptsächlich im Speckgürtel von Berlin. Vom 1.1.2021 bis zum 31.12.2025 sind das folgende Orte:

Potsdam, Panketal, Eichwalde, Schulzendorf, Falkensee, Hoppegarten, Neuenhagen bei Berlin, Birkenwerder, Glienicke/Nordbahn, Hohen Neuendorf, Mühlenbecker Land, Gosen-Neu Zittau, Schöneiche bei Berlin, Woltersdorf, Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow, Blankenfelde-Mahlow und Großbeeren.

Kappungsgrenze in Bremen

Nach der Bremer Kappungsgrenzen-Verordnung vom 6.8.2024 ist das Bundesland in 2 Teile geteilt. In der Stadt Bremen gilt eine maximale Mieterhöhung von 15 %, in Bremerhaven dagegen gilt die normale Kappungsgrenze von 20 %. Die Kappungsgrenzen-Verordnung von Bremen gilt seit 1.9.2024 und läuft am 31.8.2029 aus.

Kappungsgrenze in der Hamburg

Die Hamburger Kappungsgrenzenverordnung (KappGrV HA 2023) wurde am 8.8.2023 beschlossen und gilt von 1.9.2023 bis 31.8.2028. Danach gilt die Kappungsgrenze für maximale Mieterhöhungen von 15 % im gesamten Stadtgebiet der Hansestadt Hamburg.

Kappungsgrenze in Hessen

Auch die hessische Kappungsgrenzenverordnung vom 18.11.2020 ist Teil der dortigen Mieterschutzverordnung (MiSchuV). Die MiSchuV von Hessen gilt vom 26.11.2020 bis zum 25.11.2025. Die auf 15 % reduzierte Kappungsgrenze gilt danach für folgende 49 Städte und Gemeinden in Hessen:

Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Biebesheim am Rhein, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Egelsbach, Eltville am Rhein, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedrichsdorf, Fuldabrück, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Groß-Gerau, Groß-Zimmern, Hainburg, Heusenstamm, Kelkheim (Taunus), Kelsterbach, Kiedrich, Kriftel, Langen (Hessen), Langenselbold, Mainhausen, Maintal, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, Neu-Anspach, Neu-Isenburg, Nidderau, Obertshausen, Offenbach am Main, Pfungstadt, Raunheim, Rosbach vor der Höhe, Roßdorf, Rüsselsheim am Main, Schwalbach am Taunus, Steinbach (Taunus), Usingen, Viernheim, Walluf, Weiterstadt und Wiesbaden.

Kappungsgrenze in Mecklenburg-Vorpommern

Nach der Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandesverordnung (MietBgKaLVO M-V) von Mecklenburg-Vorpommern gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % lediglich in der Hanse- und Universitätsstadt Rostock sowie der Universitäts- und Hansestadt Greifswald. Die Kappungsgrenzenverordnung vom 26.8.2023 gilt vom 1.10.2023 bis zum 30.9.2028.

Kappungsgrenze in Niedersachsen

Die Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 23.12.2024 regelt in § 2, in welchen Gebieten die reduzierte Kappungsgrenze gilt. Sie gilt seit 1.1.2025 und ist bis 31.12.2029 in Kraft. Die maximale Mieterhöhung von 15 % gilt danach in folgenden Gemeinden:

Hannover, Buxtehude, Lüneburg, Stade, Uelzen, Achim, Bleckede, Borkum, Braunschweig, Buchholz in der Nordheide, Cuxhaven, Garbsen, Göttingen, Hemmingen, Hildesheim, Laatzen, Langenhagen, Leer (Ostfriesland), Lingen (Ems), Norden, Norderney, Nordhorn, Oldenburg, Osnabrück, Rotenburg (Wümme), Seelze, Winsen (Luhe), Wolfsburg, Wunstorf, Flecken Bovenden, Inselgemeinde Juist, Nordseebade Wangerooge, Adendorf, Bad Rothenfelde, Bad Zwischenahn, Baltrum, Bienenbüttel, Emsbüren, Hatten, Isernhagen, Langeoog, Lilienthal, Neu Wulmstorf, Oyten, Rastede, Seevetal, Spiekeroog, Stuhr, Wedemark, Weyhe, Winsen (Aller), Samtgemeinde Bardowick, Samtgemeinde Gellersen, Samtgemeinde Hanstedt, Samtgemeinde Ilmenau, Samtgemeinde Ostheide und Samtgemeinde Tostedt.

Kappungsgrenze in Nordrhein-Westphalen

Die Kappungsgrenzenverordnung von Nordrhein-Westphalen vom 28.1.2025 gilt vom 1.3.2025 bis zum 28.2.2030. Die Anzahl der Gemeinden, in denen die 15 %-Kappungsgrenze für die maximale Mieterhöhung gilt wurde mit der aktuellen Mieterschutzverordnung auf 57 erhöht:

Aachen, Alfter, Bad Lippspringe, Bergheim, Bergisch Gladbach, Bielefeld, Bonn, Bornheim, Brühl, Dormagen, Dortmund, Düren (Stadt), Düsseldorf, Elsdorf, Erftstadt, Erkrath, Frechen, Greven, Grevenbroich, Harsewinkel, Hennef, Hilden, Hürth, Kaarst, Kempen, Kerpen, Korschenbroich, Köln, Königswinter, Krefeld, Langenfeld, Leichlingen, Leverkusen, Lohmar, Lotte, Meckenheim, Meerbusch, Monheim, Münster, Neuss, Niederkassel, Ostbevern, Overath, Paderborn, Pulheim, Ratingen, Rheinbach, Rösrath, Rommerskirchen, Sankt Augustin, Siegburg, Swisttal, Telgte, Troisdorf, Wachtberg, Weilerswist und Wesseling.

Kappungsgrenze in Rheinland-Pfalz

Die Kappungsgrenzenverordnung von Rheinland-Pfalz wurde am 13.9.2024 beschlossen und gilt seit 1.10.2024. Sie tritt am 30.9.2029 außer Kraft. in folgenden Städte und Gemeinden gilt die reduzierte Kappungsgrenze von 15 %:

Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Speyer sowie die Gemeinden im Rhein-Pfalz-Kreis (Bobenheim-Roxheim, Böhl-Iggelheim, Limburgerhof, Mutterstadt, Schifferstadt, Stadt, Dannstadt-Schauernheim, Hochdorf-Assenheim, Rödersheim-Gronau, Heßheim, Beindersheim, Großniedesheim, Heßheim, Heuchelheim bei Frankenthal, Kleinniedesheim, Lambsheim, Birkenheide, Fußgönheim, Maxdorf, (Verbandsgemeinde Rheinauen), Altrip, Neuhofen, Otterstadt, Waldsee, Dudenhofen, Hanhofen, Harthausen und Römerberg).

Kappungsgrenze in Sachsen

Die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung wurde von der Landesregierung am 3.6.2020 beschlossen und gilt vom 1.7.2020 bis zum 30.6.2025. Die auf 15 % reduzierte Kappungsgrenze für die maximale Mieterhöhung gilt in Sachsen nur in der Landeshauptstadt Dresden sowie in Leipzig.

Kappungsgrenze in Schleswig-Holstein

Am 19.3.2024 hat Schleswig-Holstein erneut eine Kappungsgrenzenverordnung eingeführt. Sie gilt ab dem 1.5.2024 für 5 Jahre und umfasst folgende 62 Städte und Gemeinden:

Ahrensburg, Ammersbek, Aumühle, Bad Schwartau, Bad Segeberg, Bargfeld-Stegen, Bargteheide, Barsbüttel, Bönningstedt, Börnsen, Büsum, Dahme, Elmshorn, Fehmarn, Flensburg, Geesthacht, Glinde, Grömitz, Groß Grönau, Großenbrode, Halstenbek, Hasloh, Heikendorf, Heiligenhafen, Helgoland, Henstedt-Ulzburg, Hohwacht (Ostsee), Hörnum (Sylt), Kaltenkirchen, Kampen (Sylt), Kellenhusen (Ostsee), Kiel, Laboe, List auf Sylt, Lübeck, Neustadt in Holstein, Norderstedt, Oststeinbek, Pinneberg, Quickborn (Kreis Pinneberg), Ratekau, Reinbek, Reinfeld (Holstein), Rellingen, Scharbeutz, Schenefeld (Kreis Pinneberg), Schönberg (Holstein), Siek, Sierksdorf, Stockelsdorf, Sylt, Timmendorfer Strand, Trappenkamp, Trittau, Uetersen, Wedel, Wenningstedt-Braderup (Sylt), Wentorf bei Hamburg, Wittdün auf Amrum, Wohltorf, Wrixum und Wyk auf Föhr.

Kappungsgrenze in Thüringen

Die Thüringer Kappungsgrenzenverordnung (ThürKappGrVO) wurde verlängert und gilt deshalb vom 1.10.2019 bis zum 30.9.2029. Die auf 15 % reduzierte Kappungsgrenze für die maximale Mieterhöhung gilt in Thüringen weiterhin nur für Erfurt und Jena.