Mieterhöhung: Fristen

Flattert eine Mieterhöhung ins Haus, gibt es für Mieter einige Fristen zu beachten: Zum Einen sollten sie prüfen, ob der Vermieter – neben anderen Formalitäten – die Ankündigungs-Frist eingehalten hat. Wenn nicht, dann kann die Mieterhöhung formal unwirksam sein. Zum Anderen sollten Mieter darauf achten, dass sie ihre Fristen für Zustimmung, Widerspruch oder Klage einhalten. Ansonsten verlieren sie ggf. die Möglichkeit, eine unzulässige Mieterhöhung abzuwehren oder sie riskieren eine Klage durch den Vermieter. Außerdem ist es natürlich auch praktisch, die Klagefristen für den Vermieter zu kennen – dann weiß man, wann man sich durchgesetzt hat.

Die Fristen für Mieterhöhungen unterscheiden sich dabei nach der Art der Mieterhöhung. Wir stellen im Folgenden die Fristen für Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierungs-Mieterhöhung, Indexmiete, Staffelmiete und Nebenkosten-Erhöhung dar:

Fristen bei Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Sind die Mieten für vergleichbare Wohnungen gestiegen, kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen – sofern er dabei die maximale Mieterhöhung und die Kappungsgrenze einhält. Wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, bleibt dem Vermieter nur noch, eine Zustimmungsklage einzureichen. Für diese Art der Mieterhöhung gelten folgende Fristen:

Fristen bei Modernisierungs-Mieterhöhung

Durch eine Modernisierungs-Mieterhöhung kann der Vermieter seine Mieter an den Kosten beteiligen, wenn sich durch Baumaßnahmen z.B. der Gebrauchswert erhöht oder die Nebenkosten sinken. Dazu hat er zunächst die Baumaßnahmen anzukündigen. Nach deren Abschluss kann er die Mieterhöhung geltend machen. Der Mieter kann sich unter anderem mit einem „Härtefalleinwand“ gegen solche Mieterhöhungen wehren. Für die Modernisierungs-Mieterhöhung gelten folgende Fristen:

Die verlängerte Frist gilt, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht bzw. nicht richtig angekündigt hat oder die Mieterhöhung mindestens 10 % über der angekündigten Erhöhung liegt.

Mieterhöhungs-Fristen bei der Indexmiete

Ist in einem Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, hat der Vermieter das Recht, die Miete an die Inflation anzupassen. Für diese Mieterhöhung im Rahmen der Indexmiete gelten folgende Fristen:

Mieterhöhungs-Fristen bei der Staffelmiete

Bei der Staffelmiete werden zukünftige Mieterhöhungen bereits bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart – und zwar sowohl Höhe als auch Zeitpunkt. Daher ist keine Ankündigung der Mieterhöhung nötig, sie wird schlicht zum vereinbarten Zeitpunkt fällig. Dennoch gibt es auch für diese Art der Mieterhöhung Fristen:

Die Mietpreisbremse gilt bei der Staffelmiete nicht nur für die zum Mietbeginn ausgehandelte Miete, sondern auch für jede der vereinbarten Erhöhungen.

Fristen bei der Anpassung der Nebenkosten-Vorauszahlung

Es gibt grundsätzlich 3 Möglichkeiten, wie Vermieter und Mieter die Abgeltung der Nebenkosten vereinbaren können:

• Nebenkostenvorauszahlung: Hier zahlt der Mieter monatlich einen Abschlag und der Vermieter erstellt für jedes Jahr eine Abrechnung.
• Nebenkostenpauschale: Die Nebenkosten sind fest vereinbart und können nicht geändert werden. Da es keine Möglichkeit zur Erhöhung gibt, gelten auch keine Fristen.
• Nebenkostenpauschale mit Anpassungsoption: Auch hier zahlt der Mieter eine Pauschale. Ändern sich die Kosten für den Vermieter, darf dieser aber die Pauschale anpassen – in Ausnahmefällen sogar rückwirkend.

Sie haben Fragen oder wollen sich gegen eine unzulässige Mieterhöhung wehren? Als Mieterverein beraten wir unsere Mitglieder kostenlos.