Abmahnung im Mietrecht

Eine Abmahnung im Mietrecht ist so etwas wie eine Gelbe Karte: Der Vermieter bzw. der Mieter gibt seinem Vertragspartner eine letzte Chance, sein Verhalten zu ändern. Tut er das nicht, folgen schwerere Konsequenzen wie die Kündigung des Mietvertrags oder Schadensersatzforderungen. Wir erklären die wichtigsten Hintergründe zu Abmahnungen vom Vermieter und Abmahnungen durch den Mieter.

Abmahnung vom Vermieter

Eine Abmahnung durch den Vermieter dient vor allem der Vorbereitung einer Kündigung des Mietvertrags, teilweise aber auch der Legitimierung von späteren Schadensersatzforderungen. Beides ist meist nur möglich, wenn sowohl Abmahnung als auch Kündigung formal korrekt und auch inhaltlich begründet sind. Außerdem muss sich die Kündigung darauf berufen, dass der Mieter sein Fehlverhalten fortgesetzt hat.

Anlässe für eine Abmahnung vom Vermieter

Typische Anlässe für eine Abmahnung vom Vermieter sind:

• Lärmbelästigung durch den Mieter oder seine Gäste.
• Vernachlässigung der Pflicht zur Treppenhausreinigung oder zum Schneeräumen (falls das dem Mieter obliegt).
• Unerlaubte Tierhaltung (allerdings nicht bei Kleintieren in Käfigen wie Meerschweinchen).
• Andere Verstöße gegen die Hausordnung, beispielsweise das Abstellen von Fahrrädern im Treppenhaus.
• Schimmelbildung in der Wohnung wegen falschem bzw. mangelndem Lüften und Heizen.
• Nicht genehmigte bauliche Änderungen an der Mietwohnung.

Auch in folgenden Fällen kann der Vermieter eine Abmahnung schicken. Die Verfehlungen reichen aber in der Regel schon alleine für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags:

• Mietrückstand: Ist der Mieter in der Summe 2 Mieten schuldig, kann der Vermieter fristlos kündigen. Eine Abmahnung bei verspäteten Zahlungen kann dem Vermieter aber helfen, neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu begründen.
• Beleidigung oder sogar Bedrohung des Vermieters oder z.B. des Hausmeisters.
• Unerlaubte Untervermietung.
• Beschädigung oder Gefährdung der Wohnung bzw. des ganzen Mietshauses.

Reaktion auf eine Abmahnung vom Vermieter

Mieter, die eine Abmahnung vom Vermieter bekommen haben, sollten sie nicht auf die leichte Schulter nehmen, sondern sie genau analysieren. Zum Einen empfiehlt es sich, das abgemahnte Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Zum Anderen enthalten viele Abmahnungen auch inhaltliche oder formale Fehler. Mündliche Abmahnungen sind vor Gericht ohnehin schwer nachzuweisen. Schriftliche Abmahnungen haben nach unserer Erfahrung oft einen der folgenden Schwachpunkte:

• Die Abmahnung muss Name und Anschrift von allen Vermietern enthalten und von diesen unterzeichnet sein. Kommt die Abmahnung von einem Dritten (z.B. Anwalt oder Hausverwaltung), muss dieser sich legitimieren.
• Die Abmahnung muss sich an alle Mieter (laut Mietvertrag) richten, nicht nur an einen. Dabei muss auch die Adresse angegeben werden und die Mietsache (z.B. mit einer Wohnungsnummer) bezeichnet werden.
• Auch ein Datum darf auf der Abmahnung nicht fehlen.
• Der Vermieter muss den Grund für die Abmahnung nachvollziehbar angeben. Dazu kann es nötig sein, konkrete Zeiten für die Verstöße oder Zeugen zu benennen.
• In der Abmahnung muss der Vermieter auch feststellen, dass es sich um einen Verstoß gegen den Mietvertrag bzw. die Hausordnung handelt und er muss mit konkreten Konsequenzen drohen – beispielsweise mit der Kündigung oder einer Schadensersatzforderung.

Von den durch uns geprüften Abmahnungen durch die Vermieter ist etwa die Hälfte fehlerhaft oder sogar komplett unbegründet.

Welche Konsequenzen – abgesehen von einer Verhaltensänderung – der Mieter aus der Abmahnung ziehen sollte, hängt vom Einzelfall ab.

• Handelt es sich um ein Missverständnis, dann kann oft bereits ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter die Sache aus der Welt schaffen. Beispielsweise könnte der Lärm von einem anderen Nachbarn ausgehen.
• Bei eindeutig fehlerhaften Abmahnungen kann man diese auch aussitzen. So hat der Vermieter keinen Anlass, die Abmahnung zu korrigieren. Kommt es zu einer Räumungsklage, hat der Vermieter dann das Nachsehen, weil er nicht korrekt abgemahnt hat.
• In einigen Fällen sollte man der Abmahnung widersprechen. Da die dabei getätigten Aussagen im Zweifel auch gegen den Mieter verwendet werden können, muss man dabei aber vorsichtig sein.
• Teilweise kann es auch Sinn machen, selbst eine Feststellungsklage gegen den Vermieter einzureichen. Damit lässt sich klarstellen, dass die Abmahnung unzulässig war.

Mitglieder in unserem Mieterverein erhalten u.a. kostenlose Beratung, wenn sie eine Abmahnung vom Vermieter bekommen haben. Auf Wunsch übernehmen wir auch den Schriftverkehr mit dem Vermieter bzw. seinen Beauftragten.

Abmahnung durch den Mieter

Abmahnungen sind im Mietrecht keine Einbahnstraße. Verstößt der Vermieter gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten, kann auch der Mieter eine Abmahnung schicken. Damit kann der Mieter eine folgende Kündigung, Mietminderung oder Schadensersatzforderung vorbereiten.

Typische Gründe für eine Abmahnung durch den Mieter sind:

• Eine zu langsame oder verweigerte Beseitigung von Mängeln, beispielsweise bei defekter Heizung, Wasserschaden, Schimmel (aufgrund von Baumängeln) oder undichten Fenstern.
• Ruhestörung – beispielsweise durch andere Mieter – gegen die der Vermieter nichts oder zu wenig unternimmt.
• Mangelnde Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst, sofern dies dem Vermieter obliegt.
• Eine überfällige Nebenkostenabrechnung.

Als Mieterschutzbund unterstützen wir unsere Mitglieder auch, wenn sie selbst ihren Vermieter abmahnen wollen – ob aus den oben genannten Gründen oder anderen.

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