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Die Besichtigungsgebühr

Beim derzeitigen Wohnungsmarkt fallen oft mehr als 250 Bewerbungen von Wohnungssuchenden auf eine Wohnung. Makler die darin ein lukratives Geschäft sehen, werden jetzt ausgebremst. Ein Makler hatte versucht den Interessenten für den Besuch bis zu 50,00 € aus der Tasche zu ziehen.

Nun entschied das Landgericht Stuttgart, dass dies ein Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz als auch gegen UWG-Bestimmungen sei.

Gericht: Landgericht Stuttgart - Urteil vom 15.06.2016
Der Energieausweis - Vorlagepflicht, aber keine mietrechtlichen Ansprüche

Mit Inkrafttreten der neuen Energieeinspar-Verordnung (EnEV) seit 01.05.2014 sind Verkäufer und Vermieter von Immobilien nunmehr verpflichtet, spätestens bei der Besichtigung der Immobilie dem jeweiligen Kauf- oder Mietinteressenten den Energieausweisvorzulegen, was auch duch einen deutlich sichtbaren Aushang des Ausweises erfolgen kann. In den Fällen, in denen keine Vorabbesichtigung stattfindet, ist der Ausweis oder eine Kopie davon unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, vorzulegen, allerspätestens jedoch auf Nachfrage des Interessenten hin. Sobald der Vertrag geschlossen wurde, ist dem Käufer bzw. Mieter der Energieausweis oder eine Kopie davon auszuhändigen. Die Möglichkeit, lediglich Einsicht in den Ausweis zu nehmen, reicht dann nicht mehr aus.

Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass Bestandsmieter weiterhin keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis haben.

Zudem kann der Mieter oder Käufer des Anwesens inhaltlich aus dem Energieausweis auch keine Rechte herleiten. Der Inhalt des Ausweises gilt nämlich gerade nicht als zugesicherte Eigenschaft hinsichtlich des Energieverbrauchs, da sich aus dem Ausweis selbst das Maß des zukünftig zu erwartenden Energieverbrauchs gerade nicht herleiten lässt. Daraus folgt, dass der Mieter oder Käufer auch keine entsprechenden Minderungsrechte gegenüber dem Vermieter bzw. Verkäufer geltend machen kann. Auch ist der Vermieter bzw. Verkäufer nicht verpflichtet, die im Energieausweis enthaltenen Modernisierungsvorschläge durchzuführen und umzusetzen. Der Energieausweis dient dem Mieter bzw. Käufer demnach letztlich nur dazu, den energetischen Zustand der Immobilie bessert einschätzen zu können.

Da die Vorlage des Energieausweises eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Vermieter bzw. Verkäufer darstellt, können diese, wenn gegen die Vorlagepflicht verstossen wird, mit einem Bußgeld belegt werden. Demnach kann der Mieter bzw. Käufer, dem - entgegen der Vorschriften der EnEV - kein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt wird, eine Anzeige bei der zuständigen Behörde erstatten.

Text von Frau RA Steiner

Entlastung Mietsuchender? - Das Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsrecht

Ab 2015 gilt nicht nur die allseits diskutierte "Mietpreisbremse", sondern auch das sogenannte Bestellerprinzip im Rahmen der Vermittlung von Wohnungen. Das Bestellerprinzip soll regeln, dass derjenige, der den Makler beauftragt, diesen auch zahlen muss. Ob damit eine tatsächliche Entlastung der Mieter einhergeht, wird sich noch zeigen müssen.

Grundsätzlich gestattet jedoch das mit Wirkung zum 01.06.2015 eingeführte Bestellerprinzip eineProvisionspflicht des wohnungssuchenden Mieters nur dann, wenn er den Makler beauftragt hat. Damit soll vermieden werden, dass der Mieter die Maklerprovision eines vom Vermieter eingeschalteten Maklers tragen muss. Daher fordert § 2 Abs. 1 a WoVermittG, dass der Makler nach Nachweis der Vermittlung einer Mietwohnung seine Provision nur dann vom Mieter fordern darf, wenn er einen Vermittlungsvertrag mit dem Mieter abgeschlossen und nur zu dessen Erfüllung Wohnungsangebote eingeholt hat. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden ist demnach nur noch dann zulässig, wenn der Makler ausschließlich im Interesse des Mieters tätig wird. Was aber, wenn der Makler von mehreren Mietern mit der Vermittlung ähnlicher Wohnungen beauftragt wurde? Darf der Makler dann seine Provision dem zweiten Mieter, dem er die Wohnung anbietet und der letztlich den Mietvertrag abschließt nicht abrechnen? Nach Ansicht der Literatur dürfte sich dieses Problem als Scheinproblem darstellen, da es ja gerade im Interesse der übrigen Wohnungssuchenden liegt, dass der Makler eine Wohnung mehrfach anbietet. Dies führt in der Regel ja zu einer verbesserten Markttransparenz, welche mitunter auch mit dem Wohnungsvermittlungsrecht verfolgt werden soll.

Demnach ist im Rahmen einer verfassungskonformen Auslegung des Gesetzes die Regelung dahin zu verstehen, dass eine Ausschließlichkeit lediglich im Hinblick auf das Tätigwerden des Maklers für eine Seite (Mieter oder Vermieter) gelten soll.

Daher kann festgehalten werden, dass die Provisionspflicht des Wohnungssuchenden immer dann entfällt, wenn der Makler zuvor schon vom Vermieter mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt wurde oder aber nicht ausschließlich wegen des Vertrages mit dem Mieter, sondern auch im Interesse des Vermieters tätig wurde.

Text von Frau RA Steiner

Lärm- und Schallschutz in älteren Gebäuden - Mietminderungsgrund?

BGH-Urteil vom 05.06.2013, Az.: VIII ZR 287/12

Wer kennt das nicht? - Insbesondere die Erdgeschossbewohner in einem Mehrfamilienhaus älterer Bausubstanz wissen manchmal mehr über die Gepflogenheiten der über ihnen wohnenden Mieter, als ihnen recht ist. Schuld daran ist die teilweise geringe Schalldämmung, so dass sämtliche Geräusche von der darüberliegenden Wohnung durchdringen können.

Wenn nun über die Jahre hinweg vermieterseits Modernisierungen oder Instandsetzungen insbesondere an den Bodenbelägen durchgeführt werden, fragt sich so manchen Mieter (oder auch mancher Vermieter, dieser dann, ob er dazu verpflichtet werden kann), ob er nicht Anspruch auf die Verbesserung des Schallschutzes bzw. dieEinhaltung der neuesten Standards hat, um seine Wohnqualität verbessern zu können.

Mit der Frage der Berechtigung der Mietminderung bei geringem Schallschutz hat sich nun auch der Bundesgerichtshof auseinandersetzen müssen.

In seinem Urteil vom 05.06.2013, Az.: VIII ZR 287/12 bewertete er diese Problemstellung nun wie folgt:

Grundsätzlich ist bei der Bewertung der Frage, ob geringer Tritt- und Luftschallschutz einen Mangel der Mietsache darstellt, immer dann, wenn gerade keine expliziten Parteiabreden zur Beschaffenheit vorliegen, auf die Einhaltung der technischen Normen abzustellen. D.h. der Vermieter schuldet grundsätzlich die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe. Wenn nun der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen vornimmt, so stellt sich die Frage, ob er dann nicht die jeweils zum Zeitpunkt der Umbaumaßnahmen geltenden technischen Vorgaben erfüllen muss. Dies ist nach Ansicht des BGH zumindest dann zu bejahen, wenn die durchgeführten Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder zumindest einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind.

Will heißen, der Mieter darf immer dann erwarten, dass auch der Schallschutz verbessert und den jeweils aktuell geltenden Standards angepasst wird, wenn der Vermieter tiefgreifende Umbau- und Renovierungsmaßnahmen durchführt. Wenn die Arbeiten diese Schwelle nicht erreichen, verbleibt es bei dem Grundsatz der Anwendung der bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe.

Wann nun die Schwelle des tiefgreifenden Eingriffs tatsächlich erreicht ist, kann jedoch nicht pauschal geklärt werden. Tatsache ist, dass der BGH eine Begradigung oder einen Ausgleich des Estrichs, um darauf einen neuen Fußbodenbelag aufzubringen, nach dem Gewicht des Eingriffs nicht als derartig gravierend angesehen hat, dass damit eine Änderung der maßgeblichen Schallschutzmindestanforderungen einhergeht.

Ferner weist der BGH auch darauf hin, dass, wenn selbst nur ein Teil des Tritt- oder Luftschallschutzes nicht den Anforderungen bei Errichtung des Gebäudes entspricht und die Abweichung lediglich geringfügig ist, selbst dann kein Mietminderungsrecht des Mieters besteht, da damit keine rechtlich beachtliche, erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs einhergeht.

Insofern ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die jeweils durchgeführten Arbeiten ausreichen, um einen Anspruch auf eine bessere Schalldämmung entstehen zu lassen und, sollte dies nicht der Fall sein, ob die Abweichungen von den Standards bei Errichtung derart tiefgreifend sind, dass daraus eine beachtliche und erhebliche Beeinträchtigung erwächst.

Text von Frau RA Steiner