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Mietminderung durch Lärmbelästigung

Recht zur Mietminderung von 10 % wird von Mieterin wegen Lärmbelästigung einer Shisha-Lounge geltend gemacht

Das Landgericht Berlin entschied am 15.04.2016 aufgrund von Nichteinhalten des TA-Lärms einer Lüftungsanlage dass es zu einer Mietminderung von 10 % in einer innerstädtischen Wohnung kommt.

Mietminderung rechtens
Der Fall kam vor Gericht, weil die Vermieterin die Mietminderung nicht für rechtens hielt. Das Landgericht Berlin entschied jedoch aufgrund der Überschreitung des TA-Lärms das die 10 % Minderung der Miete korrekt sind.

 

Haus-/Wohnungschlüssel verloren

Wie verhält sich das Recht bei einem Schlüsselverlust im Bezug auf das Mietverhältnis?

 

Schließanlage muss ausgetauscht werden -

Falls durch den Verlust des Schlüssels die Schließanlage, aus Sicherheitsgründen, ausgetauscht werden muss, so haftet der Mieter und ist zum Schadensersatz verpflichtet.

 

Schließanlage muss nicht ausgetauscht werden -

Falls die Schließanlage nicht ausgetauscht werden muss kann der Mieter verlangen, dass ein neuer Schlüssel angefertigt wird.

 

BGH 05.03.2014

Probleme mit dem Fenster

Zugluft durch undichte Fenster
Sind die Fenster einer Wohnung nicht ordnungsgemäß mit Dichtungen, oder mit
beschädigten Fenster MietproblemDichtungen versehen, so ist die Miete um ca. 20 % minderbar.
(Urteil LG Kassel 30.07.1987)
ACHTUNG! Es gibt jedoch auch Beispiele in denen eine Mietminderung nicht rechtmäßig ist - bspw.
In einer Altbauwohnung bei schlechter Wetterlage. Hier steht laut BGH keine Mietminderung zu.

Feuchtigkeit durch undichte Fenster
Bei undichten Schlaf- oder Wohnzimmerfenstern kann Schimmel durch die Feuchtigkeit, die durch undichte Fenster gelangt, entstehen. Dies berächtigt eine Mietminderung von ebenfalls bis zu 20 % (AG Schöneberg 08.10.1997).

Fenstermoderniesierung
Falls die vorhandenen Isolierglasfenster durch neue Fenster ersetzt werden, steht es dem Vermieter zu, die Miete zu erhöhen.
Jedoch nur unter strengen Vorraussetzungen -  und vorallem muss sich der Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, dies geschieht meist nicht.
Mietkaution

maximale Mietkaution für Wohnung, Zinszahlungen, Anlagen:Mietkaution
Die Kaution eines Wohnraumes darf maximal 3 Monatmieten (kalt, netto) betragen.
Für gewerbliche Nutzung besteht keine Pauschale.

Ratenzahlung:
es besteht die Möglichkeit die Kaution, falls sie bar bezahlt werden muss, in drei monatlichen Raten ab Beginn eines Mietverhältnisses zu zahlen. Das BGH fällte das Urteil, dass es unwirksam sei, die Raten auf einmal zahlen zu müssen.

Rückzahlung der Kaution:
Der Mieter kann die Kaution, nach Beendigung des Mietverhältnisses, zurückverlangen. Der Vermieter ist nach dem Mietrecht dazu verpflichtet die Kaution zurückzuzahlen, er darf Sie nicht "abwohnen".

Wandanstriche
An sich gibt es, bezogen auf die Farbe, keine Einschränkungen des Mieters gegenüber des Vermieters.
Die Farbe muss Malereijedoch "nach mittlerer Art und Güte" ausgeführt sein. Die Farbe muss handelsüblich und für die Verwendung für Wohnbereiche-, sowie für die damit zu beschichtende Oberfläche zugelassen sein.
 

Farbwahlklauseln im Mietvertrag ziehen den Kürzeren

 
Falls der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag angibt bspw. nur dunkle Farben zu verwenden, so ist dies eine Einschränkung in die Gestaltung des persönlichen Lebensbereiches des Mieters.
(BGH 18 Feb. 2009)
 
Der Vermieter kann aber darauf bestehen, dass der frühere Zustand beim Auszug wieder hergestellt wird.
Falls jedoch im Mietvertrag steht "nur während der Dauer des Mietverhältnisses" so muss der Mieter absolut gar keine Renovierungen vornehmen, egal welche Farben angewandt wurden.
Schönheitsreparaturen - der nächste Coup des BGH

BGH, Az.: VIII ZR 185/14

Bereits mehrfach hat der BGH ja nun an den Schönheitsreparaturenklauseln gearbeitet. Nunmehr werden wohl erneut die Mieterrechte bezüglich der Erforderlichkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturenklauseln gestärkt.

In dem zu entscheidenden Fall hatten sich die Mieter bei Auszug geweigert, Schönheitsreparaturen durchzuführen, da sie die Wohnung schließlich auch im unrenovierten Zustand übernommen hatten, demnach auch Gebrauchsspuren der Vormieter beseitigen müssten, wären sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Darin sah der BGH eine unangemessene Benachteiligung der Mieter und erklärte die Schönheitsreparaturenklausel als unwirksam, da in den Fällen, in denen der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen habe und bei Auszug daher auch zwingend die Gebtrauchsspuren vom Vormieter beseitigen müsse, im Ergebnis die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er ursprünglich zu Mietvertragsbeginn bekommen habe.

Zwar kann der Vermieter nach wie vor die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter umlegen. Vom Mieter dürfen aber nur die Beseitigung von solchen Abnutzungen verlangt werden, die der Mieter während seiner Mietzeit selbst verursacht hat.

Allerdings ist einschränkend zu berücksichtigen, dass eine Wohnung, die bei Einzug lediglich über geringe Gebrauchsspuren verfügte, nicht schon deshalb als unrenoviert im Sinne der hiesigen Entscheidung gilt. Auch kann ein im Mietvertrag vereinbarter angemessener Ausgleich für die Renovierungsleistungen des Mieters die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bestehen lassen.

Mieter, die nun ihre ehemals unrenoviert übernommene Wohnung bei Auszug renoviert haben, weil sie der Meinung waren, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen zu sein, können mit dieser Entscheidung des BGH nunmehr die Renovierungskosten vom Vermieter zurückverlangen. Dabei ist jedoch Eile geboten, da diese Mieteransprüche innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhälnisses verjähren.

Text von Frau RA Steiner