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Die Eigenbedarfskündigung - BGH stärkt die Mieterposition

BGH-Urteil vom 10.06.2015, Az.: VIII ZR 99/14; BGH-Urteil vom 23.09.2015, Az.: VIII ZR 297/14

Wie bereits angekündigt, hatte sich der BGH auch im Jahr 2015 wieder mit dem Instrument der Eigenbedarfskündigung auseinanderzusetzen.

Grob kann resümiert werden, dass der BGH weiterhin die Rechte der Mieter stärkt.

So wurde in einem Fall (BGH-Urteil vom 10.06.2015) entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Vermieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf auch dann nicht ausgeschlossen ist, wenn sich die Parteien im Räumungsverfahren unter Räumungsschutzverzicht vergleichen.

In dem entschiedenen Fall wurde dem Mieter aufgrund angeblichen Eigenbedarfs gekündigt im anschließenden Räumungsstreit einigten sich die Parteien auf einen Auszugszeitpunkt, wobei der Mieter bis auf eine Räumungsfrist auf alle Räumungsschutzvorschriften verzichtete.

Nach Auszug stellte sich sodann heraus, dass der Eigenbedarf des Vermieters gar nicht gegeben war, weshalb der Mieter sodann den Vermieter auf Ersatz der entstandenen Umzugskosten und Mehraufwendungen verklagte. Dies sei - so der BGH - auch zulässig und die Klage begründet. Zwar sei auch der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschtem Eigenbedarfs abweichender Vereinbarung der Parteien zugänglich und damit ausschließbar, doch seien an einen Verzicht auf die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs strenge Anforderungen zu stellen.

Nach Ansicht des BGH kann allein in einem Verzicht auf einschlägige Räumungsschutzvorschriften kein Verzicht auch auf die Geltendmachung von möglichen Schadensersatzansprüchen gesehen werden. Demnach muss ein solcher Vergleich, so denn gleichzeitig ein Verzicht erklärt werden soll, einen dahingehenden Willen ausdrücklich und deutlich zum Ausdruck bringen.

In einem anderen Fall (BGH-Urteil vom 23.09.2015) hat der BGH nochmals betont, dass für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung gerade nicht ausreiche; der Vermieter muss bereits bei Kündigungsausspruch schon ein konkretes Eigennutzungsinteresse haben.

Wenn also der Vermieter im Prozess gerade nicht konkret vortragen kann, wie er sich die zukünftige Nutzung vorstellt, so soll dies Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches begründen, so dass das Gericht bei entsprechender Würdigung des Vorbringens die ernsthafte Umzugsabsicht als nicht für erwiesen erachten kann.

Demnach muss sich ein Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung im Vorfeld bereits konkrete Vorstellungen von der künftigen Eigennutzung machen und diese auch glaubhaft vorbringen können.

Die Entscheidungen zeigen, dass der BGH durchaus hohe Anforderungen an die Begründung und Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung stellt, so dass es sich empfiehlt, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen.

Text von Frau RA Steiner
Kündigung wegen Eigenbedarfs - was muss der Vermieter angeben?

Ein Rechtsprechungsschwerpunkt im zweiten Halbjahr 2014 lag auf der Kündigung wegenEigenbedarfs und wird auch in 2015 seine Fortsetzung finden. Daher sollen die wichtigsten Eckpunkte der Eigenbedarfskündigung kurz dargestellt werden.

Das Gesetz regelt in § 573 BGB, dass der Vermieter nur dann kündigen kann, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Dies ist u.a. insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2, Nr.2 BGB).

Demnach muss die Kündigung dem Mieter Aufschluss darüber geben, für wen der Eigenbedarf geltend gemacht wird, d.h. der Vermieter muss die Person, die in die Wohnung einziehen will, namentlich benennen und demMieter damit die Möglichkeit geben, prüfen zu können, ob es sich überhaupt um einen Eigenbedarfsfallhandelt. Allerdings ist es nach Ansicht des BGH nichterforderlich, dass in der Kündigung auch die Namenderjenigen, die mit der Bedarfsperson in die Wohnung einziehen sollen, angegeben werden.

Nicht unbedingt erforderlich ist nach dem Bundesverfassungsgericht jedoch, dass der Vermieter die Wohnung bezüglich derer er den Eigenbedarf geltend macht, auch als Lebensmittelpunkt nutzen will. Denn laut des Bundesverfassungsgerichts lässt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gerade nicht entnehmen, dass ein Eigenbedarfsinteresse des Vermieters nur dann anzunehmen ist, wenn er in der gekündigten Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen will.

Ein weiterer nicht zu vernächlässigender Punkt der Eigenbedarfskündigung sind die Folgen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Fällt nämlich der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung weg, so ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, diesen Umstand dem gekündigten Mieter mitzuteilen. Unterlässt er dies, macht er sich ggf. schadenersatzpflichtig. Allerdings ist die Mitteilungspflicht des Vermieters zeitlich begrenzt. Der Wegfall des Eigenbedarfs muss nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist mitgeteilt werden. Einigen sich die Parteien nun im Rahmen der Räumung hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses auf ein in der Zukunft liegendes Datum, verlängert sich die Mitteilungspflicht des Vermieters bis zu diesem Zeitpunkt.

Text von Frau RA Steiner